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如何理解对于酒店资产的投资和管理

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Answer 1

　　
　　多年来，从国家和政府的层面，在提到GDP经济发展的同时，同时会提及的是对于资产的保值、增值问题。有大量真金白银投入的酒店资产，除了过去几年充当房地产开发的有效工具之外，其保值、增值应该提到议事日程。
　　酒店资产由两大块组成：有形资产和无形资产。有形资产的大类包括土地、建筑物、设备设施、家具用具、物料用品等；无形资产大类包括品牌、商标、管理系统、管理队伍、企业文化等。
　　投资真金白银有形资产的都是地产开发商、酒店投资商，拥有无形资产的都是国际酒店管理集团和公司，还有国内的酒店管理集团和公司。这两大类属于不同的投资方向。目前在业界对于资产属性的认知存在很多误区，将挂有国际品牌的酒店归属于外资酒店就是典型的错误之一。
　　不同的投资方向，两大类投资的价值体现和在循环中价值是有极大区别的。过去几年投资有形资产的地产开发商和酒店投资商，在土地和房产升值的大环境经济条件下，投资的酒店整体是升值的，但是到了经济下滑时，所投的有形资产也会同时贬值。另一方面，对于投资酒店的地产开发商和酒店投资商而言，当手握有形资产的同时，多数是寻求拥有无形资产的管理集团或公司帮助提升价值。拥有无形资产的国际国内管理集团或公司，在过去几年，尤其是国际集团或公司，凭借无形资产的价值，一直被拥有有形资产的投资商追逐，酒店开发期的品牌价值和开发后的管理价值，在技术指导费、品牌使用费、基本管理费、奖励管理费、全球广告费、交易渠道费等等，由于中国开发的酒店数量之多，这些国际品牌的收入在最近五年一直排在集团全球之首。这些国际集团通过拥有的无形资产获取的真金白银，继续投资在无形资产上以获取更大的利润：品牌重塑定位、产品重新定位、投资人才培训中心、更新管理软件等等
　　两大类投资方向和投资内容相比，前者投资的是躯壳，后者投资的是灵魂。核心价值在后者。对于前者投资资产的管理，目前存在和多误区和盲点。
　　对于资产管理的误区和盲点具体表现为：
　　1． 投资开发期由于缺乏专业知识和专业人员，设计缺乏合理性，设备设施数量和使用量不匹配，造成日后经营的大量浪费；
　　2． 前期开发购买的大量有形资产，购买后没有专人负责登记、造册、管理，账目不清，和管理公司缺乏专业交接；
　　3． 酒店开业后由于固定资产的实物管理在管理公司，但是账面管理在投资方，实物和账面形成两张皮，这是目前存在的最大管理盲区；
　　4． 对于酒店行业持续发展要求的更新改造，多数投资方不愿继续投入，影响日常经营；
　　5． 在投资有形资产和无形资产的选择中间，热衷于有形资产的为多，对于提升核心价值的无形资产感兴趣很少。
　　酒店资产的价值是否和经营业绩有关，是否和无形资产有关，这也是目前行业中一个值得关注的话题。假设以5年前同样投资总额5个亿的同一个城市的两个酒店为例，一个地段好，挂上知名国际品牌，经营业绩良好，平均RevPAR为700元，一个地段略逊，自主经营，业绩不佳，平均RevPAR 为350元，目前两家酒店的投资方都想置换交易，前者的交易价值将在10个亿左右，但是后者可能不足6个亿。
　　目前出现不少投资方将国际品牌管理酒店换牌自主管理的现象，有相对成功的案例，也有相对失败的案例。最大的转变是国际品牌撤的时候，投资方投资的有形资产电脑都留下了，但是电脑里面无形资产管理系统、营销渠道都带走了。管理系统的重建和营销渠道的重新建立是这类酒店换牌中的能否成功的关键，而这些核心产品的重建需要专业队伍，专业队伍是无形资产中重要组成部分。
　　对于酒店资产管理的责任，应该在投资方和管理方的合同中明确。酒店投资商和地产投资商对于无形资产的认识应该提到议事日程。国人管理酒店已经积累了30多年的经验，但是对于无形资产的不愿投入将严重影响国内酒店的管理水平。用真金白银的有形资产追逐无形资产寻求管理的中国特色终将告一段落，这个话题的提出，希望在行业内开展研讨，推动酒店资产管理的质量。