Question

美国次贷危机为现在的形势带来哪些思考？

Answer 1

最近许多城市的期房停止施工，造成了许多购房者的担心，甚至准备停止还房贷。

很多人想起了美国次贷危机，但事实是，这次停贷与次贷毛关系都没有。

第一，人家是购房者还不起钱了；

第二，是金融机构还把购房者的房子打包包装成债券产品卖给全世界，杠杆效应太大。

而我们这次是开发商不开工，是开发商即将要违约，是开发商造成了购房者要弃房。

违约的对象不同，再说购房者也是在开放商先违约的情况下被动违约的。

在人们印象中，开发商是非常赚钱的，但多家机构发布的报告显示，2022年房企债务达到了9603亿。

房地产怎么开始负债了呢？

建一栋房子的成本大约只占房价的20%，开发商利润只占房价的40%，还有其他的开支比如开发商贷款，也有高额利息的。

所以开发商就会利用手里的钱实现利益最大化的干法。

比如，本来就在盖房，购房者的首付一进账，就会拿着首付又开始在别的地方拿地，盖房子。

这里面出现的银行对资金监管不到位，网络一堆资料。

这样一份钱当两份钱用了，前提条件是房价一直在涨。

再看看银行，即使楼烂尾，钱得还，银行还是赚钱，如果购房者还不上，法拍，还得还。

银行怎么赚钱，利息，不用说了。

比如现在个人住房贷款大约在5%左右，100万的房子，还完贷款后，可能利息都在100万。

有的人说，你房子涨价挣的钱也不止赚这些吧，是的，没错，这需要房价不能跌，除非你卖掉，才是真正的钱啊。

再是地方各个部门，卖地的钱，还有房子在交易过程中的各种税契，成为财政收入的主要来源。

所以看，银行、地方部门都赚，开发商也赚，但有房价下跌的风险，风险就转嫁到购房者身上了。

次贷危机发生后，也就是购房者还不起贷款后，美国采用的是量化宽松，降低利率，为购房者贷款展期，固定还款利率，减少税负。

同时让机构破产，比如雷曼。这样避免了恶性循环。

而我们现在的情况不同，开发商没钱盖房，造成了购房者不能如期入住。

我们现在应该找开发商，其次也要找监管部门才行。

但这会进入一个死循环，到底下一步怎么走，拭目以待。