未来房地产的发展方向是什么样呢？
房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)
定义
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。
行业发展前景及趋势预测
1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。
另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。
2、预期2022年房地产市场逐渐修复
2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。
在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。
更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
二、老龄化社会来临但养老金的缺口只是个别区域压力大；
三、房地产行业长期的增长空间被人口负增长设置了上限，但新旧置换和需求改善依然是机会。
那么具体到我们个人，对我们的生活会有什么影响呢？
我来试着分析一下。
一、五到十年内的就业压力依然存在。由于劳动力人口的下降需要较长的时间才会显出规模，短期的就业压力依然存在。但长期的就业机会将增加。
二、短期内的养老金问题不大。虽然目前有些地区的养老金账户入不敷出，但整体压力可以承受。由于未来几年，进入退休状态的老年人大幅增加，养老基金的需求会大增，虽然国家制定了国企股权划转养老基金持有的政策，但不能根本解决问题。
三、房地产回归住房属性，但改善性住房意味着多样化需求，需求多元则意味着利润增加。同时对城市、农村旧貌的改变，也就是棚户区改造和新农村建设，成了房地产不多的有亮点的机会了。
这是对大家能造成的影响。具体到个人，我们要未雨绸缪做些什么呢？
一、孩子的教育要更突出创造性，避免被机器淘汰。未来，国家肯定要随着劳动力人口规模的变化而调整产业结构，用不多的劳动力完成较多的工作量。这意味着什么？意味着简单的、重复的、容易被替代的工作将由机器完成。也就是说人的素质提高才能避免被机器替代。
原创性强的工作、专业程度高的工作、沟通服务性的工作更有机会。总之如果你的孩子的创造力，可以在实践中不断成长而且产出更有价值的成果，那他们就不会被替代。
二、开始考虑职业年金和商业养老补充，以备不测。有条件的话，给自己增加些养老项目。一方面劳动力人口下降，交社保的人少了，另一方面老龄化严重，领养老金的人多了。养老金的缺口问题是未来的一个大问题，最好是未雨绸缪，给自己多一些选择。
三、不要再把房子当做投资，想住的好点再考虑买房。现在的存量房规模很大，消化还要很久。今年年初的数据，河南郑州的存量房去化周期三年多。这个数据不知道现在是什么样，不知道全国是什么样，但整体不乐观。
中国走了四十年高速发展之路，从长期历史看，波动和周期才是大概率。
