Question

大型商业房地产项目适宜哪些融资模式

Answer 1

第一条融资渠道：

在商业地产开发企业应在看中地块后，通常会进行前期的研究并根据项目的实际情况选择合适的战略合作伙伴，然而，在成立项目公司后应遵“订单式地产模式”原则必须先与目标主力店商户、次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约，并要求其交纳保证金，这样可作为企业的融资渠道之一；

第二条融资渠道：

对于项目的开发周期应做好财务预算与投入产出分析，并将第一期开发商业地产项目如商铺按揭或进行抵押套现，或将开发的项目抵押贷款抑或套现进行经营的周转或接着开发第二期或三期的项目；

第三条融资渠道：

商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项目的，区别在于还款方式有区别，如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力；

第四条融资渠道：

随着改革的深入，外资银行将逐渐在国内开展业务，因此，融资渠道将有所拓宽，如建筑贷款、开发贷款，这是新推行的模式，在产权方面，目前外资银行对于长期的贷款必须提供物业的产权证，但是建筑贷款只需要初级证就可以；

第五条融资渠道：

根据项目的实际需要与否，可考虑与海外房产信托基金合作开发；在这里需要特别指出的是信托公司首要是“安全性”，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司追求稳健的，安全是第一位的，其次是“收益性”，项目的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最后是“流动性”，这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。

第六条融资渠道

大型商业地产集团类的特殊融资模式：

针对特大型商业项目的融资，除采用上述融资渠道外，大型商业地产开发集团可视项目的实际情况采取特殊渠道的融资模式，具体操作为：

第一步，首先在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司B，然后通过控股集团下属公司A控制其上市公司B，当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，A与B共同出资成立地产项目公司C。项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般方法是，在项目启动之初，上市公司B持有C的绝大部分股权；A仅占小股。接下来，公司C预付土地出让金、获得“四证“(国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。按照2003年央行出台的121号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的30%，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的10%－30%。

在预付了土地出让金，取得“四证“后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本的50%。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来承担。

第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成2／3后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等(但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财务报表中反映不出来这一块)。在预售后不久，公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即A以其他资金(大多是银行贷款)追加投资，取得对公司C的绝对控股地位。增资完后，再把预售款转到公司A；被A控制的上市公司B却不追加投资，其股权被稀释，只能获得投资收益。

第三步，项目竣工，公司A享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险(实际上这部分风险主要由银行来承担)，最终却获得了小部分利润。

Answer 2

企业经营项目融资，贸易、矿业、房地产大型项目融资贷款。

房地产项目融资条件：
1、要求项目在北京、上海、深圳、珠海、广州、惠州、东莞，其它地区要在省会城市，经济发达的地市级，如青岛、宁波、常州、苏州等二三线城市）；
2、四证齐全：土地使用证，用地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证；
3、三级以上（二级资质优先）开发资质；
4、大型房地产项目，融资1---6亿元，期限1--3年，年利率20--28%；
5、有抵押物，抵押率不超过50%。

矿业项目融资条件：
1、矿权依法设立并合法续存，权属关系清晰，矿权所有人为非集体企业，矿权经营类型为非集体所有；
2、矿权属于采矿权，能够办理抵押登记手续，详查/核实报告通过国土资源部门评审备案；
3、矿权价值应不低于人民币10000万元，抵押率不高于50%；
4、融资主体正常经营，有可靠的还款来源，该还款来源不应来自于向第三方进行融资；
5、以抵押矿权的经营收入作为还款来源的，该矿山应当处于生产阶段或基建验收，生产许可证和安全生产许可证基本齐全。

贸易项目融资条件：
1、申请办理贸易融资的企业应具有进口业务经营权，资信良好，有长期稳定的出口业务，出口制单水平较高。出口货物应为该企业的主营产品，并在国外或我国港、澳、台地区有稳定的销售市场。初次去银行办理出口结算业务的企业，原则上不办理出口押汇业务；
2、贸易融资业务项下的开证行应当资信良好，所在国（地区）政局稳定、经济金融秩序良好，开证行信用等级（长期债务类）为Baa或BBB以上，与我国的银行有正式的代理行关系，业务往来无不良记录；
3、开证行等级不符合上述条件的，如有信誉良好的其他银行加具保兑，也可办理贸易融资业务。保兑行信用等级（长期债务类）应为A3或A-以上，与我国的银行有正式的代理行关系，业务合作关系良好，所在国（地区）政局稳定、经济金融秩序良好；
4、贸易融资业务项下的来证应具备以下条件：
a.信用证明确规定适用《跟单信用证统一惯例》；
b.信用证条款明确合理，索汇路线简洁清晰；
c.信用证未指定银行为付款行、保兑行或承兑行；
d.远期信用证的付款期限不超过180天；
e.信用证要求的单据包含全套物权单据；
f.信用证未规定对受益人不利的软条款；
g.信用证规定的货运目的地未发生政局不稳或战争情形；
h.信用证付款条件为远期付款，且开证行或保兑行已对信用证项下汇票作出承兑的，可以不适用上述e、f、g项；
5、向银行申请办理贸易融资的企业，应先签定统一格式的《出口押汇总承诺书》，就具体业务逐笔申请并签署《贸易融资申请书》。出口企业在上述文件上加盖的公章和有权人签字与银行的预留有效授权印鉴要相符。

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