Question

50分！如果满意愿追加50分！关于二手房交易的法律问题。

我是卖方，与买房签订《买卖定金合同》，合同规定买方可以贷款，我已收取2万元定金，并支付居间人佣金8000元，合同规定于5月25日前过户，双方资料已交贷款银行走审批程序。由于当时急需用钱，在其他约定事项里约定了：
1、如果银行原因造成的交易顺延，则不属违约。
2、如果银行贷款批不下来，定金、佣金全退。
3、在5月25日前不能过户，算违约。
我想问一下，如果5月25日前如果不能过户，且不是我违约，责任应该怎么划分？银行造成的顺延应该怎么理解，如果银行不批贷，也算顺延吗？按我理解应该是银行已经出具贷款承诺函后引起的交易顺延。请高手帮我分析一。

Answer 1

这份合同大体上没什么问题，只是中介站在买方得立场多了一点，一看你出佣金8000元就知道你不是个很了解市场行情的卖家，现在99%都是卖方实收的啦，就是说不管怎么样，不管有多少其他费用，反正我卖这个房实际要拿多少钱，剩下的都不管。5月25日能否过户取决于你房产红本是否在手，如果你红本在手那么这个时间应该是没有任何问题的，一般买方征信没有问题的话银行最晚的一周左右也可以出承诺函了，快的话2-3天就可以出承诺函，出了承诺函你们就可以去过户了。但如果你的房子还在按揭中，那么这个日子是否能达到要取决于你这边银行办理提前赎楼的时间了。
按你合同5月25日不能过户且不是你违约，合同里没有体现违约责任啊，也就是退定金了事了，没什么责任划分。银行造成的顺延是指银行审批贷款可能会慢，但这个直接跟买方提供资料的速度有关，如果提供资料都是及时的，银行不可能要这么久出承诺函的，也就是上面所说的时间足够了，就像你所说的银行贷款承诺函出来后产生的放款等延迟，那也不跟5月25日这个日子冲突啊，因为你们合同约定的是5月25日过户，过户是只要承诺函出来后就可以去办的手续，过户完后办理抵押再放款的，所以银行引起的顺延是不跟5月25日这个约定过户的日子冲突的。银行不批贷那肯定是有原因的，这个你可以直接联系帮你买家做按揭贷款的客户经理，但这个可能性很小。

Answer 2

仅供参考：
1。第三款是对第一款的补充。也就是说在不存在第一、第二两款情况下，5月25日前不能过户属违约。显然，如果届时不能过户且不是你（卖方）的原因的话，则违约方不是卖方。但该款确实存在含糊不清的问题，应随后注明由造成不能过户的原因方承担违约责任。
2。银行由于办理速度原因而使得原定5月25日不能如期过户，这种情况下，交易继续进行，只是过户日顺延。如果银行不批贷，则符合第二款约定，终止交易。不存在“顺延”的概念。

Answer 3

贷款的交易顺延简单是说指贷款人多你得排队，一个一个来，前提通过了银行审批，可以贷款但是需要等等；银行不批贷款就是买家没有通过银行审批不准贷款，属于买家的责任，不是你违约。当然你们也约定了，银行不批贷款，定金佣金全退。

Answer 4

份儿上东方