Question

房地产企业如何合理避税

Answer 1

房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。
避税具体方法：
一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
　　三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
　　四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
　　五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
　　六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
　　七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
　　八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
　　九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
　　十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

Answer 2

园常,具体涉税业务的发生,必然有相应的税种和税率相适应。人为逃避应纳税款或改变税种及适用税率的行为,属于偷税。只有提前设计涉税业务的性质,使业务的发生符合税法的规定,才能有效避税。 一、落沮幼税、旅一资会时向价位 采用预售方式销售开发产品是房地产开发企业经营的重要方式。《营业税暂行条例实施细则》规定,“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”其应纳税款应按年度预收账款总额乘以规定的利润率计算预计营业利润,缴纳企业所得税。待项目完工后,以实际决算成本及项目总收入核算纳税所得并进行调整。因房地产开发企业前期工程费用较大且一般多个项目陆续开工,资金缺口较大,所以普遍存在预收账款故意延迟纳税的现象。有的企业开发的土地、房屋早已交付使用,而预收账款仍长期挂账,且迟迟不进行项目竣工决算、结转成本,影响计税所得。这种方式的目的是延缓企业所得税的缴纳时间,为企业赢得资金时间价值,占国家税款为企业的免息贷款。

Answer 3

充分利用国家税收政策：
（一）内部工程回避工程结算。
现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关避税筹划的关键。
（二）以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费。
工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3％的税率；否则，适用服务业5％的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。
（三）增值税和所得税进行筹划，依靠税收优惠政策进行节税筹划。
比如，房地产企业或者公司入住园区，享受财政返税奖励扶持，减轻企业在经营管理过程中的税负。

Answer 4

您好，感谢提问，房地产企业如何合理避税？常见的避税方法，主要有以下两种避税筹划方案，希望对老板有帮助:
1、 寻找一个企业所得税税率极低的税收优惠区，将所有业务转移到新的税收优惠区；
2、 通过利益或者其他费用输送的方式，将高利润以收入的方式转移到税收优惠区设立的新公司中。
企业合理避税主要看的是增值税以及企业所得税这两个环节怎样节税。
比如我市经济技术开发区，
采用总部经济招商模式的优势在于企业保持原有经营模式和经营地址不变的情况下，将新设立的企业地址注册到税收低洼地，便可以享受增值税根据地方财政所得部分的50%-70%予以财政扶持奖励;
企业所得税按照地方财政所得部分的50%-70%予以财政扶持奖励。
以近日入驻我们园区的某房地产企业为例:该企业年缴纳5000万增值税，地方存留50%,按照70%扶持，扶持1750万，年缴纳企业所得税5000万，地方存留40%，按照70%扶持，扶持1400万。扶持政策稳定，当月缴纳次月扶持，逐月扶持。