Question

购买了带租约的二手房，交房时转租协议要怎么签？

因为牵涉到房客的押金和提前支付了房租等问题，我觉得原房东可能会不愿意退给我房客提前支付的房租。
在签署转租协议的时候，我可不可以要求与房客重新签订租赁合同，让房客重新支付押金，重新支付房款？
我不想承担向原房东追讨押金和已经提前支付的房租的风险。
和租客的合同没问题，问题是租客和原房东的租金和押金是个问题。
租客是提前三个月付房租的，例如：
租客于1月25日向原房东支付了2～4月的房租，
然后我和原房东于1月26日正式办理交房手续，
按照道理来说，我要向原房东追讨租客支付的2～4月的房租，
但是原房东拿到钱之后可能会故意不把房租或者押金转给我。
（原房东人品不是很好）
到时候再走司法程序不是很麻烦么？

Answer 1

购买了带租约的二手房交房时等全款给原房东时，办理交接手续的时候，在重新跟租客签署一份租赁合同按原房东跟租客签署的租金及时间，让原房东把提前支付的租金及押金进行交接。
法律分析
二手房因价格便宜、交易简单、周边设施健全等因素，受到许多购房者的青睐， 买卖不破租赁。对带租约的二手房买卖，现行法律有明确的规定的租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效， 对于带租约的二手房买卖，买家还需注意房屋的承租人享有优先购买权，法律规定出租人出卖房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效， 所以，购买二手房应注意房屋是否带租约，很多中介或者卖家为了尽快促成交易，有可能隐瞒上述情况，买家只看房产证，只注重过户手续，而不注意或者不重视是否存在租赁，极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，届时将会引起很多不必要的纠纷。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

Answer 2

等你全款给原房东时，办理交接手续的时候，在重新跟租客签署一份租赁合同（按原房东跟租客签署的租金及时间），让原房东把提前支付的租金及押金交接给你。按你补充的情况，原房东在跟你办理交房手续的时候，你直接在尾款里面把租金及押金直接扣除即可。

追问

换句话说，只要该房产在交易时带有租约，在转租约手续完全办理完毕之前，我有权利不支付尾款，是这个意思吗？

追答

你没有跟租客办理好转租约手续就是还没有拿到房子，没拿到房子当不给尾款了。

追问

不好意思再问您最后一个问题：
其实到目前为止，我还没看到过原房东与租客之间的租赁合同。
如果在交房当天，租客希望能够按原合同与我继续租赁关系，
而我发现原合同内的条款对出租方明显不利，
例如：租金价格明显低于该地段市场价，或者，房屋遭到破坏承租人不承担赔偿责任之类的。
我有权利拒绝接受原合同，要求与承租人签订新的租赁合同吗？

追答

买卖不破租，所以价格如果低于市价，因为是转租约，所以这个问题没有办法拒绝接受；如果房屋遭到破坏，你可以主张租客赔偿，租赁合同中不可能有租客将房屋损坏而不承担责任的条款。

Answer 3

就把原合同中的出租方改成你的名字就行了，其他协议内容不变。双方在改动处签字，摁手印即可。简单的事别搞复杂了。
那不行，不能白让人住仨月呀。逆可以和租户重签合同，但是他不可能再交给你仨月房租和一个月押金呀？你们过户前没协商好租金的事吗？那你可就被动了，还是尽量找房东要回房租吧，如果你押着房东一点尾款就好了，直接就扣了。