Question

审计房地产企业的重要流程？

收入和成本，税是重点，收入和成本怎么样核查？

Answer 1

　　从税务的角度来看的，这是一般审计经常关注的地方，不过本质上还是看这些房子是不是真的卖出去了，从逃税的角度来看，很多房地产企业为了少交税或者晚交税，往往房子已经卖出去了但是还不确认收入，这里房地产企业的思考是设法压低利润，少交企业所得税、营业税和土地增值税，一般会出现的问题是：
　　1 推迟确认收入资金实际已经回收了，但是不确认收入，那么利润表上的数字就不会好看，那么所得税就会相应减少；但是审计的时候可以通过关注往来账来看企业是不是确认收入。
　　2 企业转让不动产必须缴纳5%的营业税，这里必须进行测算了，就是将主营业务收入X5%进行测算，看企业是不是少交税了，不过要在主营业务收入正确的前提下，如果收入的不正确，税肯定有问题的。
　　3 土地增值税应在房地产合同签订后7天里申报，它的计算很复杂，测算也不便，所以大概和以前年度进行比较然后看看日期什么的，然后看看有没有什么重要的文件什么的。‍
　　;审计去审房地产，最重要的就是房地产企业的收入确认问题，很多企业的房子是预售的，但是实际上并不符合收入确认的条件，房地产公司为了达到银行进一步融资的负债率等指标，就会设法操纵利润。所以到房地产行业要特别注意以下几点：
1 反复研究房地产的销售合同是否符合收入的确认原则，并且必须要实地观看销售楼盘的入住率，看是否属于提前确认收入的问题。
2 注意测算银行的长期借款利率，特别是看是否看属于费用化的部分企业也予以资本化从而使得利润数字达到一定标准
3 注意看是否有投资性房地产，其公允价值如何获得、如何计价等
4 房地产的产权是否转移，查看房地产转移的相关文件。