Question

通过淘宝司法拍卖购买房子，需要注意些什么？

Answer 1

要注意以下几类风险，如果风险过大，建议谨慎决定是否参与竞买：一、房屋所有权证的办理难以确定　　因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。　二、房屋质量没保障　　因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。　　三、法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。　　四、购房成本风险这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。五、实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

Answer 2

最近不少朋友对法拍房有兴趣，但又不了解细节：

（1）竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。（2）竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵价款，其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。（3）拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。（4）拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内，向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料，对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。（5）拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户。（6)支付拍卖机构佣金。佣金包括了工作人员前期调查、寻求客户、组织拍卖等发生的实际费用，拍卖机构不再另行收取其他费用。（7）买受人全额交付价款后，业务部门应在十个工作日内制作出裁定书，送达买受人，并在裁定书送达后十五个工作日内办理拍卖财产的交割手续。至此，一套拍卖的过程就算完成了。归纳起来，主要流程就是：获知拍卖信息→拍卖登记→交纳保证金，取得竞拍人资格→参加拍卖→成交→支付房款→办理产权证→交房。

二、购买拍卖房产需要交的税费契税：有税费和物业欠费就没了！

北京商品房只有契税：

契税：第一套：90平以下1%，90平以上1.5% 和印花税

第二套：3%契税 和印花税

商业：3%契税 和印花税

如果是经济适用房或者央产房之类的，需要多缴纳土地出让金和综合地价款。

在拍卖之前一定要核实清楚房屋性质。

如果觉得麻烦可以看鲸拍房网，所有法拍房都有，所有风险都是公示出来的

希望对您有帮助！！！

三、 购买法院拍卖的房子过户需要的材料1、拍卖成交确认书2、发布公告3、拍卖行营业执照副本复印件4、拍卖行法人身份证复印件5、法人身份证明6、法人授权委托书7、法院委托拍卖行的拍卖委托书复印件（2份）8、协助执行通知书9、买受人的身份证

Answer 3

在司法拍卖中，最大的风险来自三个地方:

1)产权是否明确，是否存在争议

2)房东，或房客的住所，租赁情况

3)户口

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这是一个循序渐进的经验:

1:最重要的是，你需要对你的房子的价格有足够的了解。对于目前的地区有什么好的面积，每一个单元房都不同，交易价格是多少，都很熟悉。这是决定以任何形式购买房屋的基本前提，同时也是投标过程的底部的保证。

2:锁定目标后，你可以开始探索房屋的产权和家庭问题。首先，你可以试着从淘宝上找到信息，找到拍卖场，然后上网找到法院的网站，查询有关该财产的判决信息。个人和银行的债务关系拍卖是干净的，个人的和个人的纠纷是非常麻烦的。然后可以去村里找物业为了找到答案,您可以通过购买房产的居民时间，居民的物业管理费用,水费支付情况.搜集一些重要的信息。(为什么房子被拍卖了，房子是几只手，居民和房主，在拍卖行之后要做什么，房子是否有孩子的账户)

3:淘宝司法拍卖，必须提交申请定金，每个房地产登记定金数额不同，而且必须有两个人或两个以上的人提交定金登记参加，拍卖将有效。

拍卖结束后，第一件事就是筹集资金。值得注意的是，拍卖要求所有的付款都是在短期内完成的，这样的司法拍卖银行按揭,是需要去银行申报前投标资格。

4:在平衡支付完成后，流程开始。首先，建议与住房当局联系，向司法拍卖机构咨询财产转移所需的注意，以及支持文件。然后联系法院(成功拍卖后淘宝会告诉你联系方式)。当我拿到法庭材料的时候，我要求法院先把这个财产先封起来，然后我和法官在一起，解除了这个财产。)确认解锁，然后立即解除房管局的抵押贷款(如果房子是银行没收的，那么经常是在银行的抵押贷款中)，解除抵押，财产彻底清洁(没有没收，无担保)。

Answer 4

现在购买房子途径越来越多，淘宝也能买房了，让我惊讶了一下，不过这种网上竞拍一定要关注好各种要求条款，以免会对自己的利益产生损失。                    

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阅读条款

在阅读条款的同时，还有千万不要忘了备注条款，这个也非常重要。通过这些条款，买家可以了解是否有房地产证，是否为商品房，是否欠地价，是否欠费土地使用费等；最重要的是要知道是否有财产的租约以及是否要交其他税。比如说，会有租约没结束的，物业费没结的等等。

算好税费

不仅仅上面提到的费用要注意，还需要注意一些其他的费用。最要说明的就是支付税费，应该缴纳的税款和费用应由卖方承担，买方应支付的也有，是一个拍卖佣金。因此当看中一套住房，要有专业人士来帮你税费的计算，来确定最终的实际成本。贷款的话，很多买家都不能一次付完，可以向银行寻求帮助。

这种事情一般可以与银行先沟通，向银行提交申请，经批准后，意向书可获得银行贷款。或者与担保公司合作的方式，先还清房贷，然后贷款。只要确保你在销售确认书的期限内付清全部金额。

实地看房

实地看房也是一个很重要的环节，这个可以给买家提供很多帮助。除了调查和房地产领域买卖二手住房，也借此机会让其他信息，通过实地看房可以看到这些信息，以帮助买家的决定要不要买。

Answer 5

由于法拍房本身的原因，所以往往存在各种问题，而这些问题通常是可以通过购买前的尽调来避免的。
很多参与购买法拍房的客户在购买前都会去看竞拍公告和标的物介绍，但是往往法院给出的竞拍公告和标的物介绍相对比较简单，对于不少法拍房屋存在的风险和瑕疵都未有所提及，这也就导致盲拍存在较大的风险。
法拍房最大的风险有两点：税费过高和无法交房。但如果前期在这两方面做足尽调，那么税费是清晰的，法拍房的现住客也能达成交房协议，从而完全规避这两个重要的风险问题。
对于投资客来说，前期对房源的投资价值做好尽调（包括小区、户型、装修、相关设施、周边环境等的调查），对于真实评估房产价值是有极大的帮助。
由此可见，尽调是购买法拍房的最重要的一环，一份完整的尽调报告应该包括：房屋基本情况、产权情况、查封情况、占用情况、欠费情况、交易税费、过户学区情况、房屋价值等事项的说明。