Question

资产评估计算题

评估某商业用房，评估基准日为2010年5月1日。评估人员在房地产交易市场上寻找到三个与评估基准日接近的商业用房的交易案例，其中B参照物的情况如下：成交价为29800元/平方米；成交日为2010年2月1日，房地产价格月上涨率为4%；区域条件比被评估对象好，评估人员将B参照物区域条件与被评估对象（100分）进行比较，得出参照物B的综合得分为119分。该商业用房修正后的价格为多少？（具体的过程）

Answer 1

这道题，首先确定是用市场法进行计算

市场法的基本公式是

估价对象价格=交易案例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

各个修正系数的确定所遵循的原则一定是 评估对象参数/参照案例参数

我们一个一个来看

1、交易案例的成交价29800

2、交易情况无需修正，那么这一项就是100/100

3、交易日期的修正就要借助每个月的上涨百分比来计算，通常来说，我们用简单计算，也就是简单乘积就可以。以本题为例，自2月1日以来每月上涨4%，2月1日到5月1日是3个月，那么交易日期的修正就是3*4%=12%，因此这一项的修正就是112/100.

在这个修正问题上也许你会说用计算复利的方法来计算会更好，但是如果你自己算算看的话，差别并不大，所以，用计算单利的方法就可以。

4、区域因素修正系数题目中已经给出了，100/119

5、个别系数我们从题目中看不出来，所以就是100/100

那么评估价值=298000*100/100*112/100*100/119*100/100=28047元

最大的疑问可能在修正系数分子分母的确定上，尤其是100到底是分子还是分母。在解决这个问题上，记住一个原则，就是以谁为比较基础谁就是100，千万别去死背教材上的公式，那个公式要是靠死背是很容易记混的。

Answer 2

条件不是很充足，首先完全持续经营下是无法计算企业价值的，必须假设一个经营期，同时假设经营期结束时可回收的资金，其次预期收益额不知是什么，价值评估需要每年的现金净流量，然后逐年折现、相加即可

Answer 3

该商业用房修正后的价格=29800/（112/100*119/00）=22359