Question

一道合同法的案例分析题

2009年7月1日，周哲（出租人）与黎明（承租人）签订房屋租赁协议，约定周哲将其所有的二居室房屋租赁给黎明，租期为两年，租金为每月1360元。2009年12月，周哲将房屋卖给了鲁湘。鲁湘随即向黎明提出，房子既然已经在自己名下了，与房子有关的事应该他说了算，要求黎明5日内搬走腾房。可是黎明不甘心：刚租了不到半年的租房协议怎么说完就完了呢？遂诉诸法院。
问题： 你若是法官应如何处理此纠纷，为什么？

Answer 1

共同探讨。
物权具有两重身份，一个是所有权，一个是使用权。这个案例中，比较明显地是所有权转让之前，使用权就已经被转移。
鲁湘可以说自己是房主，黎明与自己没有合约租赁的关系，自己也没有意向要出租。因此要求黎明腾房是合法的。
黎明凭房屋租赁协议合法居住，该协议没有经过终止，因此继续居住是合法的。
而周哲则可称现在房屋易手，原有合约自然终止，黎明可与鲁湘再订协议。因此与己无关。
这里面关键一点是：
房屋交易过程中不可能没有经过看房等过程，因此鲁湘应知道房屋处于租赁过程。在这种情况下，鲁湘明知自己没有出租该房屋意向情况下，没有要求周哲终止租赁合约（使得被分离的所有权和使用权合并）而接受房屋的物权，则为事实接受使用权的分离状态的合法合理性，是事实认可租赁合同的有效性。因此在鲁湘买下房子的同时，原有合约继续有效。
鲁湘接受所有权后即要求黎明腾房属于违约，应给予违约补偿。

Answer 2

这个很简单，买卖不破租赁，没什么复杂的
意思就是在先的租赁合同依然有效，并且依约履行，不因为房屋所有权人的变更而受到任何影响。

这种情况，从法律关系角度来看，就只是租赁合同的当事人变更了罢了，即出租人变更了

所以鲁巷非常被动，首先他的主张完全无效，其次这个租赁协议不是他做主，但是还要继续履行。。。就一冤大头。。。

Answer 3

你西工大的吗？