Question

计算土地增值税可以扣除的项目

Answer 1

土地增值税扣除项目：

1、取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2、房地产开发成本（适用新建房转让）

包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3、房地产开发费用（适用新建房转让）

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

【注意】上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

4、与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。

5、财政部规定的其他扣除项目（适用从事房地产开发的新建房转让）

从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

6、旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）

税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金（不含增值税），作为扣除项目金额计征土地增值税。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

土地增值税的基本征税范围：转让国有土地使用权；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产买卖。

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

征税范围

1.基本征税范围

土地增值税的基本征税范围包括：

(1)转让国有土地使用权;

(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;

(3)存量房地产买卖。

2.特殊征税范围(掌握)

具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：

(1)属于土地增值税的征税范围的情况(应征)：

①转让国有土地使用权;

②取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售;

③存量房地产买卖;

④抵押期满以房地产抵债(发生权属转让);

⑤单位之间交换房地产(有实物形态收入);

⑥房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化;

⑦合作建房建成后转让。

(2)不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)：

①房地产继承(无收入);

②房地产赠与(对象有限定，无收入);

③房地产出租(权属未变);

④房地产抵押期内(权属未变);

⑤房地产的代建房行为(权属未变);

⑥房地产评估增值;

⑦与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化。

(3)免征或暂免征收土地增值税的情况：

①个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实;

②合作建房建成后按比例分房自用;

③因国家建设需要依法征用、收回的房地产;

④建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

⑤企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的。

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免征土地增值税的情况

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