Question

如何看待房地产泡沫？

Answer 1

房子，说到底其实都是商品。作为商品，就有其价值和使用价值，更有其使用年限和保质期。虽然中国人对于买房情结，觉得房子是一种“家”的象征。但是实际上，作为一种大宗商品，买房子要考虑得远远不止这一点。

我想跟你们说说我听说过的故事。故事是这样的。

2019年9月初，一个朋友要我帮他找深圳的房子，2000-3000万标的。因为他赚了不少钱，所以不打算贷款，想一次性付款，我给他首推深圳湾。毕清，这里是深圳新贵们最喜欢的地方，靠海，环境一流，房子新。资产每年还能稳定升值，2020年上半年的时候，他把龙岗一套别墅发给我，问我意见。我说深圳湾的房价这半年大多又涨了三成了，你还不买呀。他说无所谓，反正他不喜欢深圳湾，觉得性价比太差。住着不舒服随便他怎么长也不心动好吧，但我说勇敢别墅不会升值哦。他说他完全不考虑升值这个问题，他买房子就是当消费品，他平常主要做别的金融投资，也不看好房产投资。

好吧，我说，那我的意见已经不重要了。还是要你自己来决定，因为在你眼里，房子已经回归纯居住属性了。只要自己方便，体验好就行，2021年初左右，当时我给他介绍的是一套半岛城邦。164平米的五房，报价2200万如今已经报到了五千万，一年多时间。报价翻了一倍多，我想他做金融投资应该也赚不到这么多钱吧。不知道他有没有后悔，反正我们后来也没有再联系了。

大部分的有钱人是不会在乎自己的居住圈子的。真正懂房子的人，买房也会买最好的地段，按喜好买房，是纯粹把房子当成像车子一样的消费品。
但如果你把房子当成消费品，就别想在房子上赚到钱，就好像这个人一样。他想去龙岗买别墅，就别想升值，因为这一轮资产分化是很明显的。龙岗的普通住宅都涨得不多，更别说别墅了。

房子绝不是普通的商品。也不是消费品。如果是消费品，我们更应该关注它的砖头，水泥的质量。以此来满足你的居住需求，那是什么呢？

首先，房子是最重要的。
保值，增值的抗通胀的金融资产，为什么银行放贷款都要拿房子来做抵押。你拿价值上百万的钻石表什么的去抵押，银行收不收这些玩意儿。你能贷款出几个钱来？为什么银行只认房子这东西呢？就说明房子值钱呢！

20年前的100块相当于现在多少钱，知道吗？我们来算一算，你就知道贬值了多少。先看房价。
20年前也就是2000年，全国平均房价大概是2000元每平米。涨到目前，全国大概是平均1万每平米翻了五倍，当然一线城市还远不止五倍。比如深圳3000多块涨到9万翻了30倍。

再看人均收入。20年前的办公室白领大概是1000现在城镇居民收入是7500工资涨了7.5倍。如果说看猪肉的话，20年前猪肉五块一斤，现在30块一斤长了六倍。所以综合来看，20年前的100块大概相当于现在的500-750块左右吧。但是你们发现没有一线城市的房价翻了几十倍，如果你的钱用在一线城市的话。
你不买房，相当于你的钱贬值了几十倍二线城市虽然没有几十倍。但也远远不止五倍。很多核心城市房价都是2万多以上，所以十倍肯定是有的。

因此，我再给大家强调一遍，买房买的不是一个消费品，仅仅满足居住价值。更是一种可以进行贷款抵押的金融产品。

其次，房子不仅仅是一种资产。他还有太多附加值。我不说户口吧，现在很多城市落户已经不值钱了。但学位这个东西是很难通过改革来脱离房子价值的，你们看到现在北京，深圳这些城市试点的大学区制改革影响到学区房升值了吗。以后也很难。
上海的学区房改革，我说了不会影响学区房的价值。短期可能有点影响，因为很多人会以为有影响，所以会抛盘，但是实际上根本就没影响。五年后你们再来看我的结论，很多城市早就这么干了，根本就没有影响学区房的价格。因为脱离了学位，更加没法做到公平，最后，家长们为了孩子的成绩。有条件呢，还是想要去买最好的学区房？所以学区房它就一定有它存在的价值。

就我所知道的城市学区房来看。区域和房价基本成正比。
比如北京吧。东西城区的房子，地段好，交通好，学区好。无论孩子被分到哪个学校，都是区重点甚至是市重点。但是如果你去平谷、延庆这样的北京边缘区，那么，区重点可能只有一两个的样子。所以，为什么房子那么贵？这么一说就很清楚了吧。