Question

买二手房签订补充协议需要注意什么

Answer 1

1、成交价格
成交价格包括其中予以赠送或者折价的家电、装修，并且为净得价。
2、交易过程中具体事项的约定（1）定金
1)约定支付时间及条件。这是对买方付款时间的约束，如果买方没有在写明时间内付款，需赔偿违约金或缴纳滞纳金。
2)定金限制规定：
a、如交易房屋无抵押或只有一个抵押且抵押权人为银行情况下，定金不超过房屋总价款的20%，且不能超过100万;
b、如交易房屋有一个以上抵押，或只有一个抵押但是抵押权人非银行，定金不能超过房屋总价款20%且不能超过50万。
c、10万(含)可自行支付。
d、超过10万部分，必须办理定金托管。
（2）还款解押
1)卖房需明确所出售的房屋是否有抵押，若有抵押，需向买方承诺何时还清贷款，最迟何时办理解抵押登记手续。
2)卖方需保证在此期限内完成，一旦违约需承担违约责任。
（3）首付款支付方式
买卖双方需协商首付款的数额以及支付时间以及方式，如“卖方办理完解抵押手续后5个工作日内”。如果买方在约定时间内没有付款，卖方可以要求其承担违约责任。
（4）银行面签及过户
1)面签：面签需买卖双方共同到场，双方需约定面签时间及条件，例如“丙方(中介)收到评估报告后5个工作日内”。因买卖双方中其中一方而造成合同不能履行的，追究违约方责任。
2)过户：同样，过户时需买卖双方共同到场，双方约定面签时间，例如“丙方(中介)收到贷款机构批贷后7个工作日内(以建委预约时间为准)”。
（5）物业交割
物业交割和交房两者不同，卖方需留意。
1)约定交割时间：进行物业交割，买卖双方需约定交割时间，如“办理权属转移登记后5个工作日内”。
2)约定支付方式：买卖双方可以约定自行支付或者通过资金监管进行支付。
3、税费相关
（1）房屋基本情况：卖方需要确定所出售房屋年限、是否唯一，这关系到所需缴纳的税费。
（2）税费支付：买卖双方需约定税费支付由哪一方承担，一般在北京都是由买方承担。
（3）其他税费：如果出现预料之外的其他税费，需明确税费支付方，以免发生不必要的纠纷。
4、违约责任
违约责任条款是补充协议中十分重要的条款，违约行为可以分为两种：
（1）一般违约：逾期履行本协议约定义务15日(含)内。
（2）根本违约：对于卖方，如果卖方提供虚假产权证明、房屋被查封、违约逾期超过15日、擅自提高价格等情况，属于根本违约。
（3）约定赔付金额：构成根本违约的，需赔付房屋总价款的20%。
（4）关于不可抗力：因为不可抗力导致合同不能履行的，如新政策出台、自然灾害等，买卖双方都不算违约，双方需协商解决。
5、其他
（1）出租：如签约时房屋已出租，卖方需明确租赁期限，租金标准以及已收取租金及押金归属。如：“交易房屋现租金4000元/月，交房前归卖方所有，交房后租金归买方所有，如果卖方事先收取部分押金及租金，应在交房后5个工作日内归还买方。”
（2）关于附属设施
1)关于装饰装修，只要不是毛坯房，不可以选择“无”。
2)必须约定卖方在交房时一并交付的附属设备，如有特别约定建议在“其他”处注明，尤其是容易出问题的热水器、灯具。
（3）其他约定
1)不可以在此约定不当承诺。
2)对合同中已经有的条款，买卖双方无需再次约定，避免出现前后不一致、约定错误的风险。