Question

防止被坑买二手房要注意的10个风险点

Answer 1

二手房的交易流程比较复杂，需要注意的事项比较多。买二手房的时候，一定要提前做好相关的准备功课。那么，买二手房，有哪些事项，是个人需要注意的呢？
一、确认产权的可靠度
1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；另外，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，出售这类共有房产，需要共有人都同意才行。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，在这种情况下签订的购房合同，一般是无效的。
2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。
3、一定要验看产权证的正本，并到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
有些房产的性质比较特殊，在出售时，需要征得原产权单位的同意并提供相应的书面证明。此外，注意以下事项：
1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成。
2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让。
3、一般来说，军产、院(医院)产、校()产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼。
2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间。
3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、土地情况是否清晰
买房人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让的土地，是房主已缴纳了土地出让金，买房人对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买房人来说，如果还按照同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就有点不划算。
五、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有权的唯一凭证，房屋没有房产证，是不允许上市交易的，且对买房人来说，也是有极大的风险的。
六、交易房屋是否在租
如果该二手房尚处于承租期，买房人买房后，很有可能不能及时入住。根据买卖不破租赁的原则，房屋买卖合同是不能对抗先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房人及中介公司忽视，从而引起较多纠纷。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋要建高层住宅，可能会影响房屋的采光、价格等才急于出售。因此，买房人在购买房屋前，一定要全面详细地了解情况。
八、是否拖欠物业管理费
有些房主在转让房屋时，其物业管理费、水电费以及燃气费，早已欠下不少费用。买房人在不知情的情况下购买了该房屋，则费用有可能要买房人全部承担。
九、警惕中介公司
很多人买二手房，都是通过中介公司来进行交易，这个时候，就要注意选择靠谱的中介公司了。实际交易的过程中，要注意中介公司是否存在违规操作的情况。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期、是否赠送装修部分及家电、户口迁出时间、过户时间等等问题均应全面考虑。
附：如果二手房存在如下情况，千万不要购买。
1、司法机关和机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的。
2、依法收回土地使用权的。
3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的。
4、权属有争议的。
5、未依法登记领取权属证书的。
6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。
7、列入动拆迁范围的。
8、法律、法规规定禁止转让的其他情形（比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房）。