每年9月都是楼市换房的旺季，今年随着房贷政策的陆续出台，想换房的人比往年更多，开学后一大批孩子进入新学期，不少家长也在忙着搬家。“金九”楼市旺季的到来，大部分改善置业需求的人忙着“跑步入场”。置业升级人群要想省钱，以下三个问题千万别忽略。
问题一：卖掉旧房or保留旧房
专家指导：几乎所有想换房的人几乎都面临着是否卖掉旧房的难题。“伟嘉安捷”指出，在今年商贷与公积金同时调整首付后，由于商业贷款“认贷不认房”，购房人名下住房贷款还清后算作首套房，反之如果贷款未结清，则算作二套房，因此卖掉住房与否对首付支付比例的影响并不大。而购房人使用公积金贷款，将直接关系到首套与二套的认定。因为公积金贷款执行“认房不认贷”政策，所以卖掉住房后可算作首套房，首付比例为20%，而保留住房则将被算作二套房，虽然现在二套房的首付比例也为20%，但是贷款的最高额度为80万，意味着首付仍然要多掏，所以购房人是否选择卖掉住房，需要根据买房时选择的贷款方式决定。
问题二：买大户型or买中等户型
专家指导：打算换房的人无非都是改善居住质量，所以除了部分家长为了孩子上学买特定“教育地产”以外，大部分二次置业人群买房的思路都是买更大面积的住房。但是很多人不知道是一步到位买大户型，还是买个小户型。“伟嘉安捷”指出，现在利率低，购房人不妨一步到位，选择中等偏大的户型，这类房子大多分布在北京（楼盘）周边城区或城郊地铁沿线，而且单价在2—3万之间，可选择的余地还是蛮多的。
问题三：组合贷买or商业贷款买？
专家指导：虽然公积金贷款二套房的比例降为20%，但是最高额度仅为80万。所以想换房还是首先考虑组合贷款或者商业贷款。“伟嘉安捷”认为，如果选择组合贷款，可以使购房者在公积金贷款二套房额度不足的情况下用商业贷款补齐，然而公积金管理中心一般只与一家或几家银行签订协议，所以购房人在选择银行、贷款产品、还款手续方面都有一定程度的制约性。此外，组合贷中因为同时涉及到公积金与商业贷款，所以需要按各自的流程申请，在批贷放款速度上比纯商业贷款办理时间长，一般多在三个月以上。再者，组合贷款的首付比例遵循“两者取其高”原则，按照商业贷款二套房50%的首付执行，所以大部分的购房人在换房时仍然优先考虑用纯商业贷款买房。
（以上回答发布于2015-09-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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