Question

2012中国房地产发展趋势？

Answer 1

一：房地产现状：
我国现在人口收入与房价的比为1：10-15而美国为1:3.5，整个联合国的比例为1:3，这足以说明我国目前房价超高的现状，而且目前我国贫富差距相差太大，甚至有的家庭的收入与房价比例达到1:100甚至更高，所以导致现在很多人买不起房住不起房的状况。假如人平均收入为5000元每户月收入1000，年收入为120000元，但中国目前的房价普遍为一百多万，，一家人得不吃不喝不消费足足奋斗十年才能买的起一套房子，由此更能体现中国现在房价过高太给人们的压力。但是，在2002年到现在，我国的商品房空置率却始终处在20%的水平上下，这一现象又能说明了我国房价之所以太高的原因，是因为商家为赚取高利润，房价并不是不可以打压的。而20%这一空置率已经到达了商品房严重积压区。而导致这一问题的原因却是地产商的融资结构单一，过度依赖银行。
二：高房价背后的成因：
1.开房成本额构成包括1.地价（10%~30%）2.各项税费（25%）3.建筑安装（20%）4.贷款利息（6%~8%）5.经营成本（8%）6.其他约（9%）
2.人口开始由农村到城市聚集
3．我国的土地制度：限制土地估价，增加住房成本，人为制造稀缺
4.贫富差距大+地社会保障构成了 购买力低+内需不足
5.外汇储备：人民币升值 货币政策：通货膨胀和流动性过剩 财政政策：4万亿投资加监管不力
总言：保障性住房的滞后性，对民营企业投资和发展的限制，城市化进程及独生子女政策拉高
三：房地产趋势分析：
政府采用政策进行房地产的价格打压，虽然有一定的效果，并且目前来看有些不错的效果，但是价格始终是由供求关系决定的，政府的政策只能起一时的作用。
政府的限购政策虽然直接导致一线城市成交有明显的回落，但是影响的时间仅两只三个月，限购之后的成交量却会放大。
限贷政策对房地产市场也产生了巨大的影响：包括首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。
保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求加剧了商品房市场供求紧张的局面。
面对房地产未来发展趋势，总共有三种情况可言：1乐观预测：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此预算，全国销售面积上涨4~7%。2中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7%。3悲观预测：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2011“国十条”后增速保持一致，全国销售面积下降7~10%。
总而言之：从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。

Answer 2

虽然地方政府在执行调控的力度上或有折扣，但整体而言房地产业的政策环境仍不会太宽松，这是决定房地产市场走势的最重要因素。再加上2012的经济可能进入一个下行的周期，房地产业也面临着更大的挑战。因此，房地产市场的发展前景略显悲观，我们的访谈和调查都显示，至少上半年以前的市场基本不被看好，下半年的形势则需要根据届时的政策和经济环境再进一步判断