Question

投资北京地产有什么好的建议?

Answer 1

通过和您的初步沟通，了解到您是打算以投资为目的购买房产，给您的建议是如果考虑中长期的回报，区域方面第一选择是通州区域，第二是大兴，第三门头沟。第四其他区域。

具体楼盘的选择，给您提供了三套方案，

1.按照长期租金回报率（大到小）：【万科大都会滨江】【阳光城檀悦】【K2清水湾】【万科翡翠四季】

2.按照按照短期升值速度快慢（快到慢）：【西山天璟】【K2清水湾】【西山墅】【龙樾西山】【花语金郡】（考虑未来要发生的重大事件，譬如交通建设，区域板块，学校完善，还有政治事件冬奥会什么的）

3.考虑居住品质：别墅类的【龙湖天琅】【万科翡翠四季别墅】【泰禾拾景园】（昌平），以及轻奢【绿地海珀云翡】

先考虑回报，再考虑成本是比较理智的方案。从成本—收益分析，

性价比从到小：

1.【万科大都会滨江】单价6万多，成本缺陷在于首付50%，10年还清贷款。优点是未来独树一帜的高端区，房价远超其他住宅，回报率最高。

2.【K2清水湾】，单价6.8万，成本一般，房价涨幅一般，优点是区域发展配套仅次于【万科大都会】，未来租金较高，参考现在国贸核心区域，预计未来二手房价9万-11万左右。

3.【阳光城檀悦】，租金高企，地段稀缺，主力客群特殊，虽然周边配套不是高配，但是客群优质，值得长期持有。已经形成固定圈层，未来不大可能出现第二个中央别墅区。预计房价未来会稳定在10万左右。

4.【西山天璟】【西山墅】【龙樾西山】门头沟三兄弟，升值点在于学校，还有门头沟的整体发展。优点在于近期有重大利好，房价是北京未来极少的区域还能飙涨的，而且成本较低。因为品质较高，预计8-10万到头。缺点是租金相比其他楼盘会略低。有个特殊的200平大平层【西山御园】，转手略慢，

5.考虑长期持有很长时间，作为资产避险，别墅类建议关注，【泰禾拾景园】【龙湖天琅】【万科翡翠四季别墅】。另外有个特殊的【燕西华府】值得持有20年。

6.【花语金郡】【龙湖天琅】【万科翡翠四季】这几个其实也不差，主要是因为高品质*，贬值因素较大，除非自住还能享受其福利，如果自己不住，多少有些折旧损失。