Question

北京市居住小区物业管理办法

Answer 1

第一条　为了加强对本市居住小区的物业管理，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法。第二条　本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设、配套设施齐全并达到一定规模的居住区、居住小区和危旧房改建区（以下统称居住小区）。
　　别墅和高级公寓的物业管理办法另行规定。第三条　新建居住小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法施行前已经验收交付使用的居住小区，应当依照本办法逐步实行物业管理。第四条　本办法所称物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。第五条　市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。第六条　本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。第七条　居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位方可向居住小区物业管理委员会办理移交。居住小区的综合验收，应当有区、县人民政府和街道办事处参加。
　　居住小区综合验收的具体办法，由市市政管理委员会和市城乡规划委员会、市城乡建设委员会制定。第八条　居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。
　　物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。
　　居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。第九条　物业管理委员会代表和维护房地产产权人、使用人的合法权益。物业管理委员会在房屋土地管理机关及有关行政管理机关、当地街道办事处的指导监督下，负责制定物业管理委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。第十条　物业管理企业必须经房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。第十一条　物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。
　　合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、监督检查和违约责任。
　　合同签订后，由物业管理企业向所在地的区、县房屋土地管理机关备案。第十二条　物业管理企业的权利：
　　（一）依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；
　　（二）依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；
　　（三）劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；
　　（四）要求物业管理委员会协助管理；
　　（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；
　　（六）从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。第十三条　物业管理企业的义务：
　　（一）全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；
　　（二）接受物业管理委员会和居民的监督；
　　（三）重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；
　　（四）接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；
　　（五）发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。第十四条　居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。
　　居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。
　　物业管理企业开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用。