不通过房产中介怎么买房子，有哪些程序？
不通过中介只有买卖双方办理过户的流程如下：
1.谈判签定买卖合同。
谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。
2.办理贷款。
二手房可以办理商业贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
3.办理产权过户。
原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。
4.验房入住。
验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。
扩展资料：
拿到新房钥匙，经过验收才能入住。验收方面需要特别注意，需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收，这个阶段需要在专家的指导下进行。
在办理入住之前，购楼者还需要交清合同款，办理结算；发展商要统一审核的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。买房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。
参考资料：
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1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。买方需要有购房资格。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
扩展资料：
买房(maifang)是指向房地产商或者其他开发单位购买商品住房，或者向其他房产业主购买二手住房，通过广告获取房子的详细信息，然后比对后决定购买。
获取房产信息的渠道有地产商活动宣传，户外广告，报纸广告，网络广告，朋友介绍等。一旦确定购买，房屋买卖当事人必须办理房地产产权证，确保买家合理使用房产权。
第一环节：着手准备买房
买房首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。
第二环节：挑选房源
这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询，购房者需要综合三种媒体的优势，全面细致考察房源信息。
第三环节：实地看房
选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。
如购买的是现房，可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。这个时候，购房者一定要学会看户型图。
一般来说，选房要从房子六个方面来考虑是否买房。六个方面包括：地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管理。
第四项环节：谈判签定买卖合同
确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。
房屋验收的条件
房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。
凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。
要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。
高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。
高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。
高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。
房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。
仔细检查商品房质量
（一）检查房屋有无裂缝
首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。
看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。
（二）检查房屋有无倾斜
虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
（三）检查房屋有无渗漏
购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
（四）检查墙面、地面
对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。
检查墙面有无石灰“爆电”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。
检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
（五）检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理
主要是为了自然排水（决不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内），看水是否能通畅无阻地排向出水口。
（六）检查门窗
门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。
参考资料：百度百科-二手房买卖流程
不通过中介，只有买卖双方办理过户的流程如下：
1.谈判签定买卖合同。
谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。
2.办理贷款。
二手房可以办理商业贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
3.办理产权过户。
原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。
4.验房入住。
验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。
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黄先生曾通过中介在海珠区找房，一段时间后看中了一套位于新港西板块的房子，不过精打细算的黄先生一心想省下中介费，于是看房后选择“跳单”，自行找业主成交。
在与业主谈妥价格签下购房协议后，他出于信任给了近五成的首付，金额过百万元。然而，很快他就发现业主所卖的房产竟然是被查封的资产，想索回资金，业主却不愿意退回首付，他无奈之下只好选择打官司，追讨损失。
近日，还有媒体报道，买家通过某中介公司看中位于天河区的某套物业，与业主签订《房屋买卖合同》、支付定金30000元，并与该中介公司签订《中介服务合同》，约定中介服务费为50000元。后买家取消成交，赔偿定金30000元给业主后，却被中介告知需支付中介费。
在报道中，广州市房地产中介协会表示，中介公司已促成买卖双方签订合同，因此有权依照《中介服务合同》的约定向买家收取中介服务费。
“买卖双方跟中介的关系很复杂，对后者又爱又恨。买家既希望他们能为自己好好服务，找到笋盘、谈好价格，又怀疑他们在期间‘抽水’，或者有其他小动作。”孙先生坦言，
这是自己每次交易都绕开中介的原因，但他一般在找到适合的物业后，会找到熟悉的中介人员帮自己办理过户事宜，花费大概只需要几千元，比给中介费“划算”多了。 然而，也有一些没有经验的买家选择“跳单”与业主进行私下交易，结果因此蒙受损失，“钱房两空”。
搜房网二手电商大区总监江奇霖认为，房产买卖涉及的金额巨大，买卖双方私下交易风险很大。除了“跳单”之外，他还遇到另外一种情况，买卖双方是朋友，私下进行交易后由于金钱闹翻，最终只好找到中介做中间人调解。
比如，一业主由于欠下买家200万元，只好变卖一套位于珠江帝景苑的资产抵债，业主收到首付款后利用款项周转生意，其后发现市场价400多万元的房产以300万元变卖吃了大亏，于是希望撕毁合约。不过经过调解后，房产最终以405万元的合理价格转售。
业内人士认为，二手房交易流程涉及的环节很多，很多买家和卖家都不是专业人士，往往无法预估风险：“第一个风险是房产的税费计算不清晰，可能会使买家在交易后期才惊觉超出预算，
第二个风险是一些买家可能轻信业主，在交易过程前期就给了超过合理上限的定金或是首付给业主，一旦交易流程中发生意外如资料不齐全无法过户、业主房产有问题，买家也可能无法索回前期投入的资金，
第三个是交楼时产生的风险，例如原租客不搬走，或是房产被查封，买家没有专业知识，可能都无法处理这些突发性状况。”
业内人士认为，二手房交易最好找专业人士进行跟踪和把控，可以很大程度上降低买卖双方遇到的风险。
不过，对于中介行或具体中介人士有疑问的买家，最好要从多个渠道打听清楚情况，了解存在的风险，并且清楚了解二手房地产买卖和二手房地产中介的相关法律法规，避免被某些不规范的中介行或个人所欺诈。
参考资料:新华网▬绕开中介买房被骗 二手房“跳单”成交风险不小
2020-05-10 · 专注房屋自主交易，一站式房屋过户服务平台
房飞布
一、签署买卖协议
二手房交易的第一步就是说签署买卖协议，交易合同模板能够网上免费下载，还可以自身拟订。要是买卖方签名按指印，签署的买卖协议就是说具有法律认可的，签署买卖协议谨记不能儿戏，一定要认清合同书内容再签名。二手房买卖合同书最关键的就是说房价、支付方式、日程安排等。
二、申请办理住房贷款和还贷
如今售卖的二手房许多全是也有住房贷款未还清的。住房贷款未还清是不可以申请办理房产过户办理手续的，因此房主应第一时间去预定提前还贷。假如买房者是贷款买房子，在签过买卖协议后，买卖方就能够去银行机构或是找个融资担保公司申请办理住房贷款了。申请办理住房贷款和预定还贷都必须较长的时间，这2个步骤能够另外申请办理，不是矛盾的。
三、打网签合同
在住房贷款审核根据和还贷消除质押后，买卖方就能够到房产管理局申请办理房产过户办理手续了，一定要在住房贷款审核根据后再房产过户，担心房产过户后住房贷款审核又出现难题。申请办理房产过户时必须复印网签合同，能够在房产管理局的有关窗口复印打印，或是在房产管理局周边找个打印店，让打印店帮助复印。
四、资金托管
二手房交易最关键的就是说资产层面的买卖，终究买房涉及许多的钱，因此最好挑选资金托管的方法工作交接购房款。如今许多房产管理局常有完全免费的资金托管业务流程，假如房产管理局不可以做资金托管，就只有去银行机构了。资金托管一般是管控首付或是全款买房，那样资金能获得确保，不害怕房主骗财。
五、税费核定
在申请办理好网签合同、资金托管后，买卖方就能够去房产管理局的税收窗口进行税费核定了。税费核定关键是测算本次二手房交易必须是交多少的税金，税费核定进行之后获得一张核报关单，用以事后缴税。
六、递件
递件就是指的将房产过户的需要材料交到房产管理局审批。例如网签合同、房本、买卖方的有效证件等。递件后一般必须等几个工作日内再申请办理剩下办理手续。
七、缴税调查取证
递件后，房产管理局一般会告知是多少个工作日内以后调查取证。到时间后，拿上核税单先到缴税窗口交税金。交了税后工资就能够去调查取证窗口取买房者的房本了。
八、申请办理质押
假如买房者是贷款买房子，在取得不动产登记证后，应通告银行机构到房产管理局申请办理质押办理手续，只能申请办理了质押办理手续，银行机构才会进到下款步骤，房主才可以接到余款。
上面说的二手房交易房产过户的步骤了，有些城市不一样，过户流程也将会存有不一样，可是各有千秋，大部分是以上这种步骤，流程将会存有不一样。假如买卖方明确要自主买卖，那么资金托管将是最关键的阶段，资金托管不但确保买房者的财产安全，也可以避免房产过户后买房者不出钱的状况，非常好的处理了“究竟是先房产过户还是先出钱”的难点。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
