Question

租房合同问题，请律师或者有经验的各位回答下！

我是房东，房子还有五个月到期。6月15日给我打电话说，租房者不想租了。我同意让他转租出去。7月十五号给我打电话，让我帮助出租，我也没反对。但期间他说了以下意思的话：
按着合同原文写明：提前终止合同
租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。
他的意思是，提前两个月通知我（打电话，6月15号），那么8月15号的时候就可以退房了。
我的理解是，按着合同规定他没有书面通知我，也没有跟我签订终止合同书，他是不是完全没有任何权利终止合同，要回租金呢？
对于这个纠纷，如果我成为被告，是不是完全无责任？》？谢谢大家！！

Answer 1

　　答复如下：
　　一、合同终止，是合同依法成立后，由于一定法律事实的出现，是合同确定的权利义务关系归于消灭，合同不再具有法律效力。合同终止有自然终止和非自然终止二种方式。你所述的情况为合同解除（合同非自然终止的一种情形）。
　　二、合同解除又分为协商解除、约定解除和法定解除三种类型，前一种为双方共同解除，后一种为任一方的单方解除。你和承租人合同当中约定的“任一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书”，实际上约定的为双方协商解除。
　　三、既然是双方协商解除，就必须为双方形成一致的意见。按你表述的情况，你只是同意对方转租，没有同意提前解除租赁合同，双方也没有签订终止合同协议。所以，如果承租人在8月15日单方终止合同，不继续履行合同义务，对你构成违约，应依法承担违约责任。你无任何责任。
　　四、以书面方式通知对方进行协商，只是双方协商的启动形式，而协商达成一致结果才是关键，没有形成一致意见并签署解除协议，合同不能解除。是否以书面方式通知对方协商，其实无关紧要。
　　五、法律依据：
　　《中华人民共和国合同法》第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　依法成立的合同，受法律保护。
　　《中华人民共和国合同法》第60条第1款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　《中华人民共和国合同法》第93条第1款：当事人协商一致，可以解除合同。
　　《中华人民共和国合同法》第91条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：------（二）合同解除；------

Answer 2

“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”
如果这一条在合同中是这么表述的，那么合同终止以“终止合同书”为准，所以只要没有签订，那么合同依然有效。

显然他6月15日打电话提出要求提前终止合同，但是双方没有达成一致，也没有落实到书面的“终止合同书”，所以你不负责。

参考：合同法
第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

Answer 3

按照《合同法》的规定，提前一个月通知即可，双方有约定的从约定。第一，6月15日，不论是否书面通知及终止合同书，当他给你打电话的时候你的同意视为同意转租，不视为解除合同；第二，但是6月15日他已经有解除合同的意思表示，即通知你，你也已经同意，所以按照合同约定到8月15日合同才能自动解除；第三，所以，按照约定，你应该在8月15日和他解除合同，清算租金。除非你自始就没有同意，并且对方没有证据证明，你才可以要从8月15日开始计算到10月15日，或者追究他的违约责任，扣除押金，但是任然不能把全部租金扣留。在司法实务中一般也是这么处理的。

Answer 4

双方协商一下