Question

花桥国际华城的市场篇

Answer 1

1、 周边竞争楼盘的分析
“绿地21城”
楼盘名称：绿地21城 —— 孝贤坊
楼盘区域：江苏省昆山市花桥镇
楼盘地址：昆山花桥镇绿地大道
售楼地址：昆山花桥镇绿地大道
物业类型：别墅/普通公寓/商业
物业组成：独立、双拼、联体别墅、公寓等
开盘时间：2004年3月18日
交房时间：2005年6月18日首批交房
孝贤坊一期2006年8月交房
孝贤坊二期2006年12月交房
总规划占地面积： 约2万亩,一期约4000亩
容积率：0.74
总建筑面积：一期约210万㎡
主力房型：公寓房一房55平方米~59平方米
二房71平方米~88平方米
三房110平方米
联排别墅：163-171平方米、194-204平方米
一、 大环境分析
绿地21城所属花桥镇位于江苏省的最东端、上海市的西北郊，素有“江苏东大门、上海后花园”之称。距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距上海安亭汽车城约6公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。
沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内） 、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚） 、上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通R3海市中心至安亭上海国际汽车城），同时，绿地集团携手大众巴士开通社区至中山公园班车专线，每日往返24班，全年午休；由昆山市区至安亭的102路公交车，每20分钟一班。
二、 产品分析
1、社区规划分析
小区占地面积：一期4000亩
小区规划：分为东城区和西城区（目前开发和销售东城区）
东城区分为A、B、C、D、E四个区（其中A、B、C为度假社区，D为尊老社区，E为国际社区（现代中式别墅）；
西城目前在规划中；
2、房型分析：1、电梯公寓：一房55平方米——59平方米
二房71平方米——88平方米
三房110平方米
2、联排别墅：中间面积163平方米——171平方米
两端面积194平方米——201平方米
B、商业、生活配套：a、中福会绿地幼儿园（三年制）
b、同济大学附属同济医院绿地昆山医院
c、绿地九年制国际学校、上海老年大学21城分校
d、果蔬市场
e、老年养生文化馆
f、绿地豪生国际会议大酒店
e、10万平方米的香榭丽大道休闲商业
g、大型购物超市
h、主题公园
C、细节设备： a、公寓房分为两种自选装修
（A性每平方米450元）
（B性每平方米500元）
b、电梯设有扶手、可视窗，方便老人出入及健康监护
c、电梯间设有安全扶手
d、墙角为钝角防止老年人跌倒、碰伤
e、门洞尺寸加宽至900cm方便出入（一般为850cm） 厨房、卫生间、阳台门宽850mm（门洞），最大程度方便老年人出入
f、单元入口指纹锁智能识别系统
g、7寸彩屏可视对讲系统
h、每间房都设有24小时紧急按钮
i、采用双层中空玻璃
j、楼梯间采用木质扶手、延时吸顶灯，增加老年人上下楼梯的安全系数
k、全装修房设有凉衣架，方便老年人西晒衣服
l、墙体采用保温材料
三、 价格分析（孝贤坊）
公寓房均价为：每平方米3800元
联排别墅均价为：每平方米4900元（优惠及打折：购买人之一年龄超过55岁者打9折）
孝贤坊主推的养老公寓单价仅3800元/平方米，总价在20-30万左右，与花桥当地普通公寓价格相当。联排价格范围在4000-6000元/平方米，均价4900元/平方米，与上海安亭地区公寓价格基本持平。综合该盘联排别墅产品价格，均价仅4300元/平方米左右，相比上海同类产品具有明显优势。
目前该案客户主要来自上海市中心，其比重达到70%，其次为花桥地区，比重为15%，比过去有了明显的提升，嘉定、安亭与青浦比重各为5%目前购买客户主要以自住和养老主，其中养老为65%以上海市中心城区客户为主；自住为35%主要以周边客户为主