Question

二手房逾期交房，我是否可以强制入住？

我购买的二手房，做的公积金贷款，买卖合同内约定过户之日起20个工作日内交房，现已过户后超过20日，原业主属于违约，但原业主以银行还未给他打尾款为由，不交付该房。
1合同内未写明逾期违约怎么赔偿我，我是否可按照他耽误我装修施工和续租其他房屋等事项来要求赔偿经济损失？
2因该房已过户到我名下，但房产证在银行做抵押贷款程序，银行还需20个工作日打尾款，此期间该房是否属于我？
3因我急用该房，如果不想要赔偿金，只想入住，我是否有权强制入住该房？如果业主不配合做后续物业交接手续怎么办？
4现该房内有租户，但租户和原业主的租赁合同早已到期，只因私下约定继续续租该房，我是否有权让该租户搬走？
5如该租户不搬走我可否强制将租户东西搬到屋外？
6如果打官司，是否需要更长时间？不利于我快速搬入？律师费大概多少？他败诉是否我不需要交任何费用？打官司的费用他出？
我是不太想打官司的，毕竟耽误时间又费精力，所以一直和业主态度友好的协商，但因结婚实在着急用房，如业主再坚持没办法才会打官司。请大家按我上面提问的问题回答，谢谢~重点是想知道我能不能强行入住，比如把门换了什么的

Answer 1

不可以强制入住，应该通过法律程序。

选购二手房的流程及注意事项具体如下：
一、买卖流程分全款购房及按揭贷款购房
（一）、买方贷款购房
1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）
2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
3、向卖方支付定金并预留房屋尾款
4、房屋过户的同时银行审查贷款条件
5、银行发放贷款
6、双方共同去做物业交割
7、向卖方支付尾款
（二）、买方全款购房
1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
2、买方支付卖方定金
3、双方共同去做房屋过户
4、双方共同去做物业交割
5、买方全款付清给卖方
二、选购二手房过程中，注意事项如下：
1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）
4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）
6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。
7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）
9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）
10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）
如能注意到以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的！

Answer 2

首先，他的理由，不算理由。所以你有权利要求他立刻搬离该套住房。但是你没有强制入住的权利，当然，如果你有这个能力，我建议你可以适度的使用。这个适度很重要哦，物业都是小事情，只要你住进去了，那对方就不可能有理由再耍无赖。但是你说的情况又是租户，既然是租户，那就应该找原业主商讨如何解决的问题。情况有些复杂，但是复杂的问题简单点处理比较好，不建议打官司，打起官司更复杂，更痛苦。

不过，其实这种问题在二手房交易过程中，是比较常见的，并没有你想象的那么严重。并且本来就是个小事情，可以和平协商的，就不要动怒。这样对大家都不好，如果你非要上升到用法律来解决问题，没那个必要，需要的时间更长。遇到这种事情，都是软硬皆施，又不是好大的财产和精神损失，所以建议你可以先用循循善诱，以德服人的方法，如果累教不改，仍然耍无赖，那就用用恐吓的办法，我这里的恐吓并不是你想象的那种威胁，而是找个律师，发张律师函给他，要求他在规定日期内搬离。通常不懂法的人都会被吓到的，因为很多不懂法的人分不清楚律师函和传票。如果这个办法还是不行，那就只能运用法律手段了，律师函一发，然后打官司。但是我个人认为，银行无论怎么拖，只要是已经批准了放贷，那就不存在太大的问题，一般都是最长一个月左右就能放出来。但是打起官司就不止一个月了。所以你自己考虑吧，是否为了20来天一个月的时间，去打一场劳民伤财，对大家都不好的官司。
遇到无赖确实挺无奈的

追问

我也不想耽误时间和精力打官司，所以一直态度很好的和业主协商，但业主就是咬死了钱到账才交房，我着急用房结婚，要不然也不会这么着急。我是否可以强制入住？协商让租户搬走？

追答

你当然没有权利强制了，从法律的角度，强制手段只有在司法机关批准的情况下，公安机关才有权利强制做某事。就算是杀人犯，你见到了也不能说因为他是杀人犯，你去为民除害撒。
所以这样的纠纷就算你起诉到法院，法院也只会叫你们协商，或者协调矛盾，都不会直接走法律程序。这种时间拖长了，你们大家都不愿意。所以通常情况下，还是只有协商处理。如果20天左右的时间，他可以搬出去，那我觉得你就等他20多天，我不认为为了一个20多天，就要去打一场官司。这样的性价比太低了。打起官司，你也不能让他马上就搬出去。又何必呢？

法不外人情，也许大家心平气和的协商处理，才是最好的办法。还是那句话，动之以情，晓之以理，苦口婆心，我也相信对方不是那种完全不理解的人。如果他还是坚持要等银行放贷那天才搬走，那也是没办法的事情，大家都有自己的道理，他也可以说合同约定的，认定银行放贷日期就是钱到账的日期。作为一个旁观者，我是客观的看待这件事情的

追问

可是我着急用房结婚，所以等不了20天，因为跟结婚相应的一切事宜都准备了，请柬也发了，不能因为他的错误导致我结婚延后，结婚日子也是特意算过的。如果不着急我也不会这么要求业主了。另外，合同没写尾款到账后才可以交房，合同只写了过户后20天内交房。当时我们口头约定也是按合同走，不能等尾款到账才交房，要不然时间来不及我也不会买他房子的

追答

我就没搞明白，你结婚做准备为什么这么匆忙，这些问题事先都应该考虑周全的，最后连20天都挪不过来。你要明白自己的目的是什么
事情到现在有几种可能性

第一，你要打官司，那就打，对方就肯定不会搬了，即便你赢了，你结婚的这个事情同样无法解决。
第二，你用非法的强制手段，记住，你所谓的强制手段都是非法的，如果遇到懦弱点的人，也许你能够让他搬走，搞定你的问题。但遗留的问题又有两种可能性，一种是他同样会以非法的手段来报复你，到时候，我想你这个婚很难结。第二，他以你的非法行为，用正当手段来状告你，最后你结了婚，但是要承担后续的麻烦。当然，你可以选择这个办法，但是，如果你要使用这个手段，那你就要具备这个能力，并且要有承担任何后果的准备。
第三，就是用我的办法，尽快协商解决好你结婚的这个问题，如何让对方为你提供一个结婚的便利和条件，最后在20天的时间，你把婚也结了，对方也拿到了自己应得的钱。当然，这个办法是有难度的，能不能处理好，就看你个人的能力。

最后我要说一点，你在这里提问，任何人都只能给你一些建议，最终要怎么做都是你自己的事，没人能帮你把他从房子里面弄出去。我也不认为除了上述三点，还有更好的办法。如果你只是来报怨的，那我没什么可以说的了，我已经知无不言言无不尽

追问

谢谢你的回答，我不是来抱怨的，我是来找解决问题的办法的。看了你的建议我觉得只能继续协商了。业主和我都是无奈，因为中介说一个月就能办完，结果现在已经两个半月了还没办完，不是我们事先预想的那样。而那个中介辞职了，合同上也没写中介说谎怎么办。谢谢~

追答

那你们都是受害者，就只能与业主协商，如何把你的问题先解决了。人生大事，岂能儿戏。如果他是个无赖，那你就确实住不进去，任何法律手段都解决不了目前你的问题。除非你用暴力手段。
把事情解决好，然后你们再一起去追究中介的责任。