Question

法律高手请进

甲作为出租人与乙签订房屋租赁合同，之后甲又以该房屋作抵押，与丙银行签订抵押合同，则（ ）

　　A.甲与乙的租赁合同有效，甲与丙的抵押合同无效

　　B.甲与乙的租赁合同有效，经乙同意甲与丙的抵押合同也有效

　　C.甲与乙的租赁合同无效，甲与丙的抵押合同有效

　　D.甲与乙的租赁合同有效，甲与丙的抵押合同也有效

选什么，说明理由

Answer 1

签订租赁合同的时候，所有权没有瑕疵，必然有效。
抵押合同的时候虽然有租赁关系，但是甲作为所有权人行使处分的权利，而且并不会与租赁向冲突，所以也有效。此处不适用买卖不破租赁原则。D。
额的神呢，有这么多回答，那我来写详细点：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
　　另外，根据《物权法》第一百九十条也做了同样的规定，即订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

既然法律规定，租赁后抵押的，而且抵押权实现的时候云云，那么必然证明两者都是有效的。

Answer 2

B。
原因：租赁合同和抵押合同虽然涉及的标的物都是一样的，但是两个合同时间没有一种能够相互排斥的因素，是可以共存的。买卖不破租赁，同样，抵押也不破租赁。而且这些合同只是债权债务的关系。

Answer 3

A。
首先，依据买卖不破租赁原则，抵押权是否生效也不影响租赁关系。只不过因为甲超出约定使用房屋，至多是乙有权解除合同，但不影响租赁合同的效力。
甲作为出租人只对该房屋享有使用权，并没有所有权，所以其的抵押行为属于无权处分，显然是无效的。这里可能会有疑惑的是B选项，也就是乙的追认是否构成抵押合同的生效，经追认生效的应该是效力待定合同，限制民事行为能力人订立的超出自身认知范围的合同或着代理人超出代理权限订立的合同才属于效力待定，本命题中甲显然不属于乙的代理权，所以抵押合同也不属于效力待定，自然不存在乙追认生效的问题。

Answer 4

D.甲与乙的租赁合同有效，甲与丙的抵押合同也有效