Question

公积金未满六个月，如何与开发商协商签订购房合同，使我能够延期办理贷款而不违约？

我最近要买房，武汉的，付了定金之后，发现公积金未满六个月（缴费时间已经超过了，但是有4个月是补缴的，不能补时间，时间现在还差两个多月。）我马上要去交首付了，同时要签订合同，合同内容我已经先通过其他途径拿到了，里面相关的规定见下面的图片。现在的问题是这样的，我咨询过银行，两种方式解决：一种是先商贷再公积金，这会损失一笔钱，手续也非常麻烦，最重要是要多付一成首付，我没有那么多钱，该借的都借了。第二种是跟开发商协商，让开发商同意我两月之后再办理贷款。这个我不知道该怎么谈，另外也担心，如果只是口头承诺我可以，而我又签了合同，会不会说我违约，要交违约金，违约金也相当贵啊，另外，会不会收回房子？





提示借贷有风险，选择需谨慎

Answer 1

　　你好：我看了你的而合同，内容你是可以和开发商协商的。特别是时间部分。
　　你可以和开发商协商，可以先付首付，贷款时间延迟到2012年12月办理。如果2013年1月30日前未完成贷款，可以允许开发商扣除部分逾期违约金或解除合同。
　　这样，开发商也不会太计较的，因为毕竟已经把房子卖出去了；
　　对于你来说，一定要先搞清楚你能贷多少公积金款，够不够与支付剩余的房款。如果够，就这样进行；如果不能确定额度或者肯定额度不够，也要同时准备商贷和公积金组合贷款。包括你的材料、收入证明、贷款期限等一定要搞清楚。
　　希望能对你有所帮助，有问题继续追问。

追问

您好 您的回答非常专业 我已经咨询过银行 信用记录没有问题 但是贷款额度不知道够不够 应该如何计算呢

追答

贷款额度的算法很多。一般是有最高限制个人30万，夫妻60万；
还款能力限制：不超过个人收入的一半；
公积金总额限制：不超过公积金总额的15-20倍；
房价限制：不超过房价的70%；
所有限制里最后选最小值。
具体你在查看武汉公积金网的贷款指南。我今天打不开。

参考资料： 武汉公积金管理中心网

追问

谢谢 看了网站的贷款指南了 只是之前忘记说了一个重要条件 我目前未婚 当然贷款和还贷都是我个人 这种情况下贷款额度有其他的限制吗 房子不超过90平 首付最低多少呢

追答

1个人的话，贷款额度肯定少一些；
首付全国都差不多，一手房20%；二手房30%。
具体计算方法：
三、贷款额度与比例及计算公式
（一）一手房公积金贷款额度与比例
1、购一手房首次申请公积金贷款的，最高贷款额度为60万元，贷款额度不得超过所购房屋总价的70％（建筑面积在90平方米以下的可放宽至80％）；
2、第二次申请公积金贷款购一手房的，最高贷款额度为50万元，且贷款成数最高不超过房屋总价的40%。
（二）二手房公积金贷款额度与比例
二手房公积金贷款最高额度为40万元，同时满足如下条件：
1、购二手房首次申请公积金贷款的，最高比例按房屋建成年限分为三个等级，房屋建成年限在10年（含10年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70％；房屋建成年限在11－20年（含20年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60％；房屋建成年限在21－30年（含30年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的50％。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准；
2、第二次申请公积金贷款购二手房的，最高贷款比例不超过房屋总价的40%。
（三）商贷转公积金贷款额度与比例
商贷转公积金贷款额度不得超过剩余的商贷金额，同时不得超过上述关于一、二手房贷款额度与比例的规定。
（四）贷款额度计算
贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×45％×12个月×贷款期限。
上述贷款额度（如组合贷款，含商贷额度）不得超过借款申请人的还贷能力。借款申请人的还贷能力，以家庭总负债的累计月供不超过职工家庭夫妻双方月收入的50％标准进行核实。其中，职工家庭月收入以借款人及配偶的计缴公积金月收入或借款人及配偶工作单位出具的经济收入证明为参考。

Answer 2

去跟开发商协商，推迟两个月办理，对开发商的影响也是推迟两个月收到房款，开发商的本意也是想促成买卖交易，不是想吞你的违约金。

追问

两个月会不会太久 谈的时候需要注意什么 需要在签合同的时候补充或者修改条款吗 谢谢啊

追答

没有办法，你只能推迟两个月，如果少于两个月你也没办法解决。如果开发商不同意，你可以先交一部分房款以示诚意，在你们双方的认购协议里注明签合同的时间推迟两个月就可以了，等两个月之后再签合同，这样合同就不需要再做修改了。

追问

认购协议已经在交定金的时候签了 是需要再签订补充协议吗

追答

不用，修改一下认购协议中关于签合同的时间，双方在修改处签字盖章即可

Answer 3

呵呵，这个根本不是问题！
1、合同上有个地方是规定你在什么时候应该让银行把贷款打入开发商账户的，这个地方把时间写得晚一些；
2、即使你符合公积金等等所有贷款条件，想一个星期内就获得贷款，目前还不可能实现呢！目前的实际情况就是在元旦前银行很难发放贷款了（即使这笔贷款已经获得批准）。
所以，你完全可以去售楼处探探他们目前的情况，问问他们是否目前临近年底，银行发放贷款都拖延50天以上，那就根本不是你的责任，或者说开发商也毫无办法、统统容忍。
那么你即使到12月底去申请公积金贷款，银行也照样过了元旦发放贷款到开发商账户，实际上并没有影响开发商。