Question

房产测绘面积与建筑工程建筑面积区别的探讨

Answer 1

建筑面积计算的依据不同，适用领域也不同。
一、工程建设管理，包括工程造价管理等，在工程建设期，关于建筑面积计算的目的主要是核算建筑规模，评价设计方案或建设方案的合理性，做技术经济分析，计算有关指标，如单位面积（下简称“单方”）的工、料、机及有关税费的消耗量，单位面积（单方）造价，单方成本、费用等等；
二、房屋买卖交易等需要计算建筑面积，如套内面积，公摊面积等，衡量商品房单位面积的房屋购置费等，是房屋产权交易的主要依据之一；
三、房屋产权管理部门进行房屋测绘登记，办理房屋产权证，也需要计算建筑面积。
但上述不同应用领域对建筑面积的计算依据并不相同，甚至还有许多不一致和矛盾的地方。
四、有关建筑面积的计算依据及适用，主要包括：
适用工程建设各阶段工程管理和技术经济分析：
1、 建筑面积计算规则（“95规则”）
建设部文件“建标【1995】736号”“关于发布《全国统一建筑工程基础定额》（土建工程）和《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的通知” ，自一九九五年十二月十五日发布和执行。
其中《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》（GJDGZ-101-95）的第2章为建筑面积计算规则 ，是1995~2005年间最基本的关于建筑面积计算规定。以下简称“95 规则”。也是应用最广泛的，是技术经济分析和后续有关规范的制订的基础。之前曾有1982年版的计算规则。
后来国家颁布了《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005），现行版本是 GB/T 50353-2013。主要针对建筑工程造价和技术经济分析比较。也可作为房产规划设计和工程建设管理的依据。
2013版建筑面积计算规范在2005版基础上，鉴于建设发展中出现的新结构、新材料、新的施工方法，为了解决由于建筑技术的发展产生的面积计算问题，本着不重算、不漏算的原则，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改、统一和完善，适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。适用从项目建议书、可行性研究报告编制至竣工验收、交付使用的“建设全过程”各阶段的工程建设管理。
同时，尚应符合国家现行的有关标准规范的规定。如：《住宅设计规范》等。
2、设计项目技术经济分析和方案比较：《住宅设计规范》（GB 50096-1999，现行版本 GB 50096-2011）等有关建筑设计类规范标准，也有对建筑面积计算的有关规定。主要是从设计的角度针对住宅建筑设计的技术经济指标计算给出相应规定，其中有对住宅建筑面积计算的规定。
主要用于对设计项目做技术经济分析和方案比较等用。
3、商品房销售：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 》（建房【1995】517号） 及后续有关文件规定和地方规定……
4、房屋的产权产籍登记和管理：《房产测量规范》（GB / T 17986.1—2000），对房产面积测算（建筑面积计算）的规定，主要针对房屋的产权产籍登记和管理。
5、其他，如地方有关法规等。
五、建筑面积的有关概念
建筑面积（ construction area、Gross Floor Area ）：因应国家地区不同，其定义和量度标准未必一致。即使是同一个国家，不同领域、不同省份和地区的建筑面积度量标准也不一定一致（或统一）。举例如下：
1. 指建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积。——引自《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB/T 50353-2013）。
2. 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、
地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。——引自 《房产测量规范》 （GB/T17986-2000） 。
以上规范均参考了《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》 95年版中的“建筑面积计算规则”，据此修订而来。
六、建筑面积的分类及组成
（1）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它一般由使用面积、辅助面积和结构面积组成。
（2）使用面积（Usable area、 Net Floor Area ）：房间内部实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。有时也称为“有效面积”。
1）主要使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。也简称“使用面积”。
2）辅助使用面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。简称“辅助面积”。
（3）结构面积（Structural area）：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
可表述为：
总建筑面积＝使用部分＋交通联系部分＋ 结构、围护分隔构件占用的面积；
建筑面积=有效面积+结构面积；
建筑面积=主要使用面积+辅助面积+结构面积；
建筑面积=套内面积+辅助面积+结构面积；
建筑面积=地上部分的建筑面积+地下部分的建筑面积；
商品房销售建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
七、计算建筑面积的作用或意义
1. 描述单幢建筑物的总的建设规模或体量，确定建设规划和建筑设计等的重要指标。是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。
2. 建筑面积计算和确定在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据，做为核算建筑工程造价、计算有关各项建筑技术经济指标和定额的基础。也是一项重要的宏观经济指标；
3. 将房屋建筑作为商品进行交换时的计量标准（度量衡），如出售、转让、置换、租赁、投入运营等 ；
工程管理其他方面应用，如：我国《建设工程规划许可证》中建设项目的建筑规模的审批情况说明、施工合同、施工许可证、开工报告书、竣工报告书、商品房销售许可证、房屋权属登记等很多环节都要用到。建筑面积计算：依据经审核批准的设计施工（竣工）图纸进行建筑面积计算。
建筑面积测绘：是利用测绘技术和方法，通过实测和计算采集和表述房屋及房屋用地的面积及相关信息，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础数据和资料。同一套商品房按不同的计算方法和计算依据，所得出的建筑面积不同 ，或产生争议、甚至是欺骗等!
因此，普通公民也有必要了解一些建筑面积计算的规定，以维护自身利益。
八、 建筑面积计算的基本依据
依据施工图纸计算或依据已完工程实体测绘，按一定规则计算。
在中国内地，与建筑面积计算有关的法定规则有很多，不同时期的规定也不一致。如：
1）《全国统一建筑工程预算工程量计算规则-土建工程（GJDGZ-101-95）中的“建筑面积计算规则”。下简称“95规则”。已被《建筑工程建筑面积计算规范》代替。
2）《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86） 、《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2011年修订版）……
3）《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 》（建房【1995】517号） 及后续有关文件规定和地方规定……
3）《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 》（建房【1995】517号） 及后续有关文件规定和地方规定……
其他有关规定：如2001年中华人民共和国建设部令第88号颁布的《商品房销售管理办法》；
建住房【2002】74号文“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知” 等；
4）现行的《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB/T 50353-2013）替代GB/T 50353-2005版；
5）《房产测量规范- 第1单元：房产测量规定》（ GB/T17986.1-2000）代替1991年 版的行业规范；
6）地方性法规：如深圳《房屋建筑面积测绘技术规范（SZJGT 22-2006）》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行) 》 2007等……
欢迎继续完善补充。

Answer 2

验收实测面积和设计面积有什么探讨的