Question

求助会计问题

某企业将旧办公房销售，房屋原值1300万元，评估机构评估的重置成本是1100万元，七成新。销售前补交土地出让金200万元，取得销售收入1600万元。营业税为80万元，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，印花税率万分之五。要求：计算该公司转让该写字楼收入、扣除项目、增值税和应纳的土地增值税额。

Answer 1

1 .收入1600万元
在房地产转让环节征收；以房地产转让实现的增值额为计税依据；征税范围比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；实行超率累进税率。
土地增值额＝转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额
　　1.转让房地产取得的收入：包括货币收入、实物收入和其它收入。
　　2.确定增值额的扣除项目
　　第一种情况：转让新建房产可以扣除的项目：
　　（1）取得土地使用权所支付的金额
　　（2）房地产开发成本
　　包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
　　（3）房地产开发费用
　　它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。具体情况：
　　纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。
　　纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
　　此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
　　（4）与转让房地产有关的税金
　　营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5‰。因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。
　　房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。
　　（5）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。
　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
第二种情况：对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定。
　　A.以评估价格扣除
　　①房屋及建筑物的评估价格，评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
　　②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
　　③转让环节缴纳的税金。
　　B.以购房发票金额计算扣除
　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
　　注意：对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

扣除项目200+1100*70%+80+80*7%+80*3%+1600*0.05%=1058.8
税率——四级超率累进税率
　　
极数
　　增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
　　不超过50%的部分
30
0
2
　　超过50%至l00%的部分
40
5
3
　　超过l00%至200%的部分
50
15
4
　　超过200%的部分
60
35
增值额=1600-1058.8=541.2元，税率=541.2/1058.8=51%
应纳的土地增值税额=541.2*40%-1058.8*5%=163.54

Answer 2

收入1600
扣除项目200+1100*70%+80*（1+10%）+0.8=1058.8
不纳增值税
土地增值税1600-1058.8=541.2
541.2*40%-1058.8*5%=163,54