这个房贷lpr和固定怎么选？
相关概念我就不再普及了，介绍下现在主流的三种思路：
1. 切换LPR浮动利率
核心观点：现在是降息周期，而且发达国家都已负利率，放眼全球，低利率是趋势。但是需要注意的是，负利率并不意味着银行会亏钱，贷款利率会通过LPR加点等方式另外计算，或者通过收手续费等方式来获取收益。
以 20 年期贷款为例，目前全球房贷利率最低的国家和地区是以下 10 个：日本 1.41%、芬兰 1.48%、瑞士 1.61%、斯洛伐克 1.65%、法国 1.69%、德国 1.89%、中国台湾 1.92%、比利时 1.94%、丹麦 1.97%、意大利 2.03%全球房贷利率迈入“负”时代，房产投资者何去何从？
https://www.chainnews.com/articles/102297738091.htm
而且从LPR去年8月推出以来的七次报价来看，出现很明显的下降趋势（5年期4.85->4.75）。
2020/02/20：1年期4.05%，5年期以上4.75%
2020/01/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%
2019/12/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%
2019/11/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%
2019/10/20：1年期4.20%，5年期以上4.85%
2019/09/20：1年期4.20%，5年期以上4.85%
2019/08/20：1年期4.25%，5年期以上4.85%
另外，近期买房的，由于调控政策，基本都是利率上浮了，虽说房住不炒，但是最终目的是稳房价，也不会加息让房价下跌，毕竟强绑定房地产整个产业链的经济已经伤不起，因此选浮动短期内享受LPR降低的福利没毛病。
2. 保持固定利率
这个观点的核心在于：制定LPR就是为了与基准利率脱钩，现在是降息周期没错，基准利率降了，LPR脱钩，就是为了不让降息影响房价，导致降息又引发房价上涨的后果。简单来说，息可以降，房奴不能享受。
LPR是市场化的，就算考虑到宏观因素，短期内商业银行也需要降低LPR，但是纵观我国历史上的贷款利率，虽然长期看低，但是短期内还是会出现上升与反复（如2004-2008，2010-2014），选了LPR，你还不一定光享受到下降的快乐，可能也有上升的痛苦。
来源：ceicdata
再看房贷利率：
来源：caiguu
可以看到，房贷利率一直是波动中下降，从趋势上看，近期也算是又一个波谷了，但是这两年大家也看到了，降息压力很大，再降2-3年，是不是该开始进入下一个波峰了？
简单来说，LPR可以一直降，但是不排除以后会针对五年以上的贷款（这部分大比例是房贷）单独调整，相当于作为政策加点。而针对实业的贷款或者个人消费贷，则普遍在五年以下。这样既可以达到降低利率放水、扶持实业、刺激消费的作用，又可以控制房价上涨。
3. 先观望几个月再做决定
反正8月31日才截止，只要是不超过这个时间点，并且我自己的贷款时间还没到，我就不着急选，先观望下。
这里解释下贷款时间的影响，这涉及到你选LPR后重定价方式的选择，目前有两种：
1）按年对月对日
2）每年1月1日
今天是3月1日，假设你的贷款日期是某年2月28日，那么如果你选1），那就是2021年2月28日才能调整了，今年内都维持现状不变，如果你选1月1日，那就是2021年1月1日调整。
如果你是3月以后贷款的，那选1）的话，到今年的那一天就可以调整了，选2）到2021年1月1日。所以如果你贷款日期快到了的话，是要赶紧做决定的，不然没法马上切换享受LPR即将下降带来的福利了。但是如果还早，不妨观望下，看看LPR到底怎么走，经济形势到底如何，再做决定。
这里很多人有疑问，之前不是说维持一年不变吗？怎么现在选了今年就会变？仔细看了央行的公告：
从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
可以看出，今年无论什么时间点选，只是点差不变，但是答记者问中用的是1月1日的重定价日，如果不是1月1日，是会在今年采用最新LPR的（点差计算仍然按19年）。
三种思路介绍完了，那么问题来了，到底怎么选？
结论
如果你贷款金额不大，或者剩余期限不长，其实都没必要纠结，按现在的调整幅度，一年也就0.2-0.3%，如果是50w贷款，可能一个月就几十块，不如安心下来多看看书，想办法多赚点钱才是正经的。
如果你贷款金额还蛮多的，但是贷款日期在3月1日~8月31日之间，再观望一段时间，多看看，多想想，多找些人聊聊，也许会有自己的答案。关于贷款日期，前面有解释。
其他情况，着急选，建议利率低于5%的，选固定，锁定这个不高的利率，以免意外情况发生，毕竟少还钱带来的得意，可能抵不过多还钱带来的痛苦。这不仅仅是一个经济学问题，还是一个心理学问题，可以了解下禀赋效应。
如果利率超过5%，可以选浮动，短期内肯定是可以减轻压力的，并且赌一把低利率时代的来临。
根据“中国人民银行公告〔2019〕第30号”，对于存量贷款，有二种方式选择，一是直接选择固定利率，个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平；二是选择LPR浮动利率形式，按照“贷款市场报价利率（LPR）加浮动点数”计算，LPR是可变的，浮动的点是不变的。根据人民银行〔2019〕30号公告，个人房贷转换前后利率水平保持不变。按LPR选择利率应该表达为：LPR+浮动点。转换后到第一个重定价日前，房贷利率与原来相同；从第一个重定价日起，房贷利率就会变成“当时最新的LPR+浮动点”；以后每个重定价日都以此类推。
LPR是个变动数，对比上述方式，因为转换是以2019年12月基准利率4.8%（五年期以上）为基础的，很明显，判断未来5年期以上LPR比4.8%高，就可选择固定利率；反之，如果判断未来LPR比4.8%低，就可选择转换成LPR。LPR每月4月20日公布一次，2020年4月20日公布的LPR为4.65%，显然比4.8%低。
我这个5.145，选固定还是lpr比较合适，lpr就是搏一搏的意思，有可能高我可能低。固定的就是万年不变。是这意思吗
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