Question

南宁房价为什么降不下来！

Answer 1

南宁现有5条地铁线在运营，票价2元至7元。如果按单程4元票价计算，一个上班族一个月22天往返乘坐地铁，满打满算10年的交通费为2.1万元。如果家里有两人需要日常通勤，可节省交通费4万-5万元。折算为房价，相当于一套100平米的房子，每平米便宜了400-500元。

然而，根据国家统计局数据，今年10月份，70个大中城市有58个城市新房销售价格环比下跌，创年内新高。南宁10月份新房的房价环比下降了1%，同比下降了3%。

在房地产下行的背景下，南宁轨道地产的促销并不稀奇，甚至可以说噱头大于优惠力度。


南宁地铁石埠站。秋池 摄

南宁地铁71%收入来自房地产

南宁轨道交通集团主要身份是地铁建设和运营，但是财报显示，其房地产收入远远大于地铁运营收入。

2021年，南宁轨道交通营业收入为33.66亿元，其中22.58亿元来自商品房销售收入，只有4.71亿元的收入来自轨道交通运营。商品房和物业服务收入占到总收入的71%左右。



南宁轨道地产集团的前身为南宁市房屋建设开发公司，成立于1981年，2013年11月并入南宁轨道交通集团。据其官网介绍，南宁轨道地产现有9家子公司及1家代管企业，公司员工共1000多人。

成立至今，南宁轨道地产累计开发约30个住宅小区，以及一些配套公共建筑。2020年，其在南宁房地产企业销售金额中排名第十，目前的开发模式主要是“轨道＋地产”。



南宁轨道地产发布的图片显示，其在南宁至少有15个TOD项目、13个地产项目、4个新城类项目。

据“南宁轨道荟”显示，目前南宁轨道地产有5个项目在售，价格在8600元至12500元之间。除了可以免费乘坐地铁，如果推荐成交至高可得3万元奖励，楼中楼户型再奖励4万元。

截至2022年三季度末，南宁轨道交通集团资产1084.93亿元，负债682.42亿元，资产负债率为62.89%，比去年同期小幅上涨；现金及现金等价物25.19亿元，同比下降约55%。

房地产已成地铁公司重要收入来源

地铁前期建设投入高，后期运营收入低，基本上所有地铁公司的票款收入都无法覆盖成本，因此不得不寻求其他收入来源。

政府补助是一方面。以南宁轨道交通为例，2022年前三季度，总营收为21.96亿元，另外收到政府补贴（其他收益）6.69亿元，最终净利润为2.43亿元。如果除去政府补贴，南宁轨道交通实际处于亏损状态。

据统计，2021年，北京基础设施投资公司（北京地铁母公司）获得了214亿元的超高补贴，苏州轨道交通、青岛地铁、成都轨道交通获得了60亿-70亿元的政府补助，宁波、南京、长沙、天津等地公司获得的补助在30亿-46亿元之间。获得10亿以上补助的还有重庆、厦门、西安、南昌、无锡等城市的轨交/地铁集团。

除了政府补助，不少地铁公司学习港铁的发展模式，将轨道和地产结合，开发TOD项目卖房。杭州地铁就在财报中提到，地铁线路的开通，能够对地铁上盖空间、站点周边以及沿线的土地资源带来高额的增值效果，为解决内地城市建设地铁所面临财政投入不足的困境提供了有效支撑。