Question

农村土地转让合同如何有效

Answer 1

农村土地转让合同是否有效要看情况而定:其一、农村土地转让合同是在当事人自愿的基础之上，就允许土地转让的内容进行约定的，该合同有效;其二、不符合上述情况的，该合同不具有相应的法律效力。

一、农村土地转让合同法律规定有效吗?
      农村土地转让合同是否有效要看情况而定。具体情况是:
      其一、农村土地转让合同是在当事人自愿的基础之上，就允许土地转让的内容进行约定的，农村土地转让合同有效;
      其二、不符合上述情况的，农村土地转让合同不具有相应的法律效力。
二、土地转让的流程
      其一、转让方须报材料
      1、原土地证或土地证明材料
      2、原土地出让合同
      3、上缴税务局的土地增值税证明材料
      4、土地评估报告
      5、图件资料
      6、土地转让专项审计报告
      7、营业税上缴证明材料
      其二、受让方须报材料
      1、项目批复原件
      2、企业法人营业执照、法人身份证明材料等
      3、上缴财局契税证明
      4、城市规划部门批准的符合规划的图件资料
      其三、双方共同提供的资料
      1、土地转让申请
      2、土地使用权转让合同
      其四、如改变土地用途，由受让方重新评估，补交差额部分的出让金，契税并办理相关手续
三、土地转让的注意事项
      其一、转让合同的形式
      国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
      其二、国有土地的权属调查和资信能力调查
      1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
      2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
      其三、转让价格评估事宜
      在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。
      其四、国有土地使用权转让的担保
      1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。
      2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。
      农村土地可以转让，但是转让的相关流程必须要符合相应的法律规定。农村土地转让合同只要是在当事人自愿的基础之上，就允许土地转让的内容进行约定的，该合同有效。此外，需要注意的是，在进行土地转让时，需要注意转让合同的形式、国有土地使用权转让的担保等事项。