二手房评估价高低有什么影响
买二手房的购房者往往对一个问题表示不解，比如总价100万的房子按照首套首付3成，怎么首付就不一定是30万了呢？
实际上，二手房为首套首付，首付的比例往往要比规定的最低首付比例高很多，所以造成了不仅仅是3成的现象。究其原因主要是银行对房屋的评估价达不到购房者实际的购买价，今天我们就好好说说评估价的那些事儿。
一、什么是二手房的评估价？
即二手房的房屋评估值，是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。
由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。
简单来讲，我们购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。
二、二手房的评估价一般能到市场价的多少？
一般为市场价的80%-90%。采用贷款方式购房会用到评估价，一般有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。
商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。
就评估流程的时效性来讲，商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用，只需做一次评估即可。
三、评估价与房贷关系
二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。
举个例子：
小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么贷款额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。
四、是不是评估价越高就越好呢？
评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。
评估价还影响交易的税费，增值税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例，评估价越高，缴纳的税费也越多。
简单的说，评估价低，意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的首付款可以少一点。
评估价过高或者过低，都不好，因为对于买房人来说，意味着要么是多缴纳税费，要么就是多缴纳首付款。所以，评估价适中比较好。
所以呢，在买房的时候，同一地段，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。
（以上回答发布于2017-05-29，当前相关购房政策请以实际为准）
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其次，为了避免买卖双方因对房产价值的不了解产生分期，影响交易的正常进行，二手房的交易价格一般会以评估价格作为参考。因此评估价还会影响到交易价格。
第三，一些城市的二手房交易税费会在评估价的基础上收取，也就是说，评估价越高，缴纳的税费也就越高。反之，评估价越低，需缴纳的税费也就越低。
最后，评估价的高低对于解决房产纠纷也能起到很好的作用。
一般二手房交易是很容易出现房产分歧的，比如在签订买卖合同后，买卖双方因价格方面的分歧而再次产生纠纷时，一方或双方仲裁机构，法院可以委托专业的评估机构对纠纷案件中涉及的房产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供一些参考依据。
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在二手房交易的过程中，有一项手续是必不可少的，就是评估手续。看似很简单的一个手续，实则在整个二手房交易的过程中起着至关重要的作用。那么影响评估价高低的因素是什么呢？
一、二手房交易评估价高低有什么影响？
首先，二手房评估价的高低最直接影响的就是贷款额度的高低。很明显，评估价越高，可贷额度就越高。一般可贷额度不会超过评估价的七成。
其次，为了避免买卖双方因对房产价值的不了解产生分期，影响交易的正常进行，二手房的交易价格一般会以评估价格作为参考。因此评估价还会影响到交易价格。
第三，一些城市的二手房交易税费会在评估价的基础上收取，也就是说，评估价越高，缴纳的税费也就越高。反之，评估价越低，需缴纳的税费也就越低。
最后，评估价的高低对于解决房产纠纷也能起到很好的作用。
一般二手房交易是很容易出现房产分歧的，比如在签订买卖合同后，买卖双方因价格方面的分歧而再次产生纠纷时，一方或双方仲裁机构，法院可以委托专业的评估机构对纠纷案件中涉及的房产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供一些参考依据。
二、影响二手房交易评估价高低的因素有什么？
在了解了评估价高低对二手房交易的影响有多深远之后，我们就有必要了解一下影响评估价高低的因素是什么了。
首先，二手房本身的房屋情况，包括房龄、地段、房屋面积、楼层高低、朝向、周边配套等都是影响二手房评估价最直接的因素。
其中房龄、房屋面积和评估价的高低是成正比关系的；楼层的高低不管实在视线、噪音或者空气质量等方面都会影响生活的舒适程度等等。另外房屋保养情况，比如房屋内是否有裂缝、渗水等问题也会影响评估价的高低。
其次，是来自市场方面的因素。一般情况下，如果某个区域的房价持续上涨或者下降，银行会根据该行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。
而二手房市场的需求不同也直接影响房屋价格，根据该房屋的实际用途不同，可能同一套房子评估出来的价格也完全不同，甚至会有较大的差异。
三、二手房交易有什么注意事项？
总的来说，二手房交易其实就是建立在评估价的基础上的。需要注意的是，而在实际操作过程中很多人往往因为对二手房的具体评估一句不太了解，只能听中介的评估结果，所以在进行二手房交易的过程中，切记要找一个比较可靠的中介公司。
在现实生活中，二手房交易用我们通俗点的话来说，就是“水挺深的”。因此小编在这里要提醒有需要的小伙伴们，一切都要谨慎处理，事关买房无小事。
菁英地产
