二手房市场下滑明显,为什么不见炒房客降价抛售?
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当作正常的市场波动呗。我的理解是这样
第一,很明显政府现在想要控制房价,不管在哪个层面上。但是,市场有波动很正常。炒房的人缺钱吗?我觉得缺的是大钱,就目前波动的这点钱应该还是不缺的。那就先观望观望呗。
第二,正常罗辑思维。买涨不买跌。房价越涨你没发现,房子卖得越好。一些人砸锅卖铁都得赶上涨价的行情,为什么?觉得还会再涨。但是房价现在有所回落,实际上房子卖得倒不如涨钱的时候了,又为什么?人们觉得政府在限价,这才刚刚开始回落,还没到头,捡便宜就得捡个大便宜才行。所以,现在是卖房的好时候吗?绝对不是。就是在抗。
第三,虽然政府现在在限价。但是大招还没放。什么大招,我觉得就是申请廉租房一样,一个户口本上人均不够平米数你可以申请,但是有下限,没有上限啊。如果标注个上限,超出部分得交税,你再看看还有人想炒房吗,还有人敢把房子攥在手里不卖吗。
所以,现在不疼不痒的,还是观望为主。
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从2020年起,楼市出现了2个现象,一个就是二手房突然变得有价无市,甚至很多城市的二手房降价也卖不出去。另外一个就是市面上的二手房突然变多了,我一开始认为只有三四线城市二手房难以抛售出现这样的现象,最后发现连广州、苏州、郑州等这样的城市二手房数量也在快速增长。
随着这两个现象的出现,也预示着炒房客在楼市的生存空间越来越小,二手房也逐渐变得越来越难卖。楼市为何会出现这两个现象,二手房又为何会越来越难出售?
为了搞清楚这个问题,今天我找了一位从事二手房中介公司的员工,让他来帮我们解答一下,为啥房价看起来没怎么下跌,但就是房子越来越多,越来越不好卖呢?
一、交易成本过高。
最表面的问题是二手房自身的交易成本激增,导致二手房受到冷遇。从目前的交易规则来看,二手房的交易成本实在是居高不下。首先表现在税负方面,远远超过新房交易的税负压力。另外,由于二手房的评估体系没有跟上,导致评估价与真实价格存在巨大差距,因此首付比例往往能够达到成交价的40%以上。相信,在房价居高不下的今天,这么高的首付比例,无论是谁都会望而却步。
二、新房市场的打击。
新房市场的崛起极大吸引了潜在的购房需求。虽然买房这事儿是由购房需求驱动的。不管是无房的刚需族还是改善居住的有房一族,大家都有买房的动力。那么,新楼盘则迎合了这些群体的诉求,不断推陈出新,无论是户型面积还是配套设施、物业水平都在提高。但是再看看二手房,早已经定型了,根本没有改进空间。
随着这两个现象的出现,也预示着炒房客在楼市的生存空间越来越小,二手房也逐渐变得越来越难卖。楼市为何会出现这两个现象,二手房又为何会越来越难出售?
为了搞清楚这个问题,今天我找了一位从事二手房中介公司的员工,让他来帮我们解答一下,为啥房价看起来没怎么下跌,但就是房子越来越多,越来越不好卖呢?
一、交易成本过高。
最表面的问题是二手房自身的交易成本激增,导致二手房受到冷遇。从目前的交易规则来看,二手房的交易成本实在是居高不下。首先表现在税负方面,远远超过新房交易的税负压力。另外,由于二手房的评估体系没有跟上,导致评估价与真实价格存在巨大差距,因此首付比例往往能够达到成交价的40%以上。相信,在房价居高不下的今天,这么高的首付比例,无论是谁都会望而却步。
二、新房市场的打击。
新房市场的崛起极大吸引了潜在的购房需求。虽然买房这事儿是由购房需求驱动的。不管是无房的刚需族还是改善居住的有房一族,大家都有买房的动力。那么,新楼盘则迎合了这些群体的诉求,不断推陈出新,无论是户型面积还是配套设施、物业水平都在提高。但是再看看二手房,早已经定型了,根本没有改进空间。
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然而在二手房市场下滑明显的情况下,为什么却不见炒房客降价抛售呢?
首先,大的炒房客早已跑路,剩下小的炒房客还在挣扎。炒房客们其实是对楼市最敏感的人群,同时他们对国家政策的预估也是相当有经验的。早在楼市调控加码之前,敏锐感觉到风向不对的大炒房客,就已经将手中囤积的房产抛售套现了。剩下少数小的炒房客,由于抱有侥幸心理,没有及时跑路,等楼市下滑已经来不及了,只有继续挣扎等待,或被套牢,或血本无归。
其次,房价跌的部分还没有炒房客赚的部分多,所以不慌。举个例子说明,炒房客花200万买进一套房,通过他们的一番炒作之后,房子价格上涨到250万,而随着楼市调控下二手房价格波动,房子价格下降到220万,看似房价下跌了30万,但还有20万的利润空间,还没跌破他们的成本价,炒房客还能承受得起。
最后,炒房客也分地域。一二线城市经济产业发达、人口集中,能带来旺盛的购房需求,是炒房客比较热衷的区域,即使房产持有成本高,但炒作空间也很大,面对楼市调控,炒房客并不担心会亏本。但三四线城市就不一样了,经济基础薄弱,人口净流出,房子本就不好卖,一旦楼市有个风吹草动,房价波动之下,很有可能就会亏损,炒房客“伤不起”。
首先,大的炒房客早已跑路,剩下小的炒房客还在挣扎。炒房客们其实是对楼市最敏感的人群,同时他们对国家政策的预估也是相当有经验的。早在楼市调控加码之前,敏锐感觉到风向不对的大炒房客,就已经将手中囤积的房产抛售套现了。剩下少数小的炒房客,由于抱有侥幸心理,没有及时跑路,等楼市下滑已经来不及了,只有继续挣扎等待,或被套牢,或血本无归。
其次,房价跌的部分还没有炒房客赚的部分多,所以不慌。举个例子说明,炒房客花200万买进一套房,通过他们的一番炒作之后,房子价格上涨到250万,而随着楼市调控下二手房价格波动,房子价格下降到220万,看似房价下跌了30万,但还有20万的利润空间,还没跌破他们的成本价,炒房客还能承受得起。
最后,炒房客也分地域。一二线城市经济产业发达、人口集中,能带来旺盛的购房需求,是炒房客比较热衷的区域,即使房产持有成本高,但炒作空间也很大,面对楼市调控,炒房客并不担心会亏本。但三四线城市就不一样了,经济基础薄弱,人口净流出,房子本就不好卖,一旦楼市有个风吹草动,房价波动之下,很有可能就会亏损,炒房客“伤不起”。
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第一,“房住不炒”从提出到如今已经接近4年了,而在刚提出的那几年,一边是每年数百次的调控,一边是房价涨个不停,特别是2016年以后,全国三四线城市的房价几乎涨了个遍,房价翻了有二三倍之多,包括县城的房价也涨到了六七千,这就给炒房者造成一种错觉,认为调控就是做做样子,对房价上涨起不到多大的作用,而一旦挺过了一段时间的低谷,房价就会迎来新一波的上涨,因此他们对房价仍然抱有上涨预期,想继续再等等,观察一下行情变化。
第二,疫情过后,房价出乎所有人的预料,不仅没有大幅下跌,反而出现整体性微涨。而背后的推动力,是很多地方政府在疫情缓解后,迅速出台了包括土地、金融、预售、税收等在内的救市政策,银行更是采取降准、降息,释放流动性等宽松货币政策,将冷却了几个月的市场重新激活,把房价下降的势头控制住了。这就让投资炒房者更加信心满满,认为今后一段时期地方对房地产的依赖不可能减弱,对房价下跌更不会坐视不管,只要有地方为房价只涨不降来背书,炒房就没有太大的风险。
第二,疫情过后,房价出乎所有人的预料,不仅没有大幅下跌,反而出现整体性微涨。而背后的推动力,是很多地方政府在疫情缓解后,迅速出台了包括土地、金融、预售、税收等在内的救市政策,银行更是采取降准、降息,释放流动性等宽松货币政策,将冷却了几个月的市场重新激活,把房价下降的势头控制住了。这就让投资炒房者更加信心满满,认为今后一段时期地方对房地产的依赖不可能减弱,对房价下跌更不会坐视不管,只要有地方为房价只涨不降来背书,炒房就没有太大的风险。
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