房贷利率是4.9上浮20%现在有必要转成央行基于lpr4.8算的吗？
01.政策解读此前，中国人民银行公告〔2019〕第30号文 ，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜明确了相关要求。
这是继去年8月份LPR改革后，央行最大的改革举措，针对数量庞大的存量房贷利率定价进行改革。据统计，截止到当前全国房地产贷款余额为43万亿元，其中个人住房贷款余额为29万亿元；考虑到部分处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换，预计至少20万亿房贷面临重定价。LPR加点可以为负值，主要还是基于现实考虑，毕竟前几年，很多银行发放了7-8折首套房的房贷，即便按照当前LPR仍然低于LPR报价的4.8。
自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。这个对当前各家银行影响是比较大的，存在一定压力。02.现有利率如何转化为LPR利率?根据30号文，对存量浮动利率贷款定价基准转换要求，你的房贷可以选择转为LPR利率，也可以转为固定利率，但只有一次机会。明年3月开始执行。
我们先把利率转化逻辑讲清楚，然后再决定如何选择。对存量房贷业务，它的房贷利率是基于贷款基准利率，按照一定的上浮比例，计算得出的。计算方式： R1=4.9*(1+0.2)/100=5.88%。这个是你目前老的房贷利率。 而本次LPR新规，要求执行的房贷利率是以LPR利率+加点，计算出新的房贷利率。根据30号文的要求，在利率转化首次重定价时，新老利率保持相同的水平。
那么我们需要确定一下，在首次保持利率总体不变的前提下， 转化成LPR利率，需要加多少BP？计算方式：PV = (5.88 - 4.8)*100 = 108。通过计算我们得知，新老利率保持相同水平，需要在LPR利率基础之上加180BP。需要强调的是，首次转换时，需要加的点数确定之后，便不会再改变。也就是说。
以后你的房贷利率随着LPR利率调整的时候，每次加的点数都是180BP。以后你的房贷利率，只随着lpr利率的变动而变动。举例说明：假如两年后LPR五年期及以上利率由现在的4.8%调整为4.6%，那么你的房贷利率会随着调整为：计算方式：R2 = (4.6 + 1.08)/100 = 5.68%。比以前的5.88降低了0.2%。
如果两年后lpr5年期及以上利率由现在的4.8%调整为5.0%，那么你的房贷利率会随着调整为：计算方式：R2 = (5.0 + 1.08)/100 = 6.08%。比以前的5.88上升了0.2%。需要注意的是，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。调整时按照最接近调整日期那个月的LPR利率确定。
03.有没有必要转换？上面分析了转换的计算逻辑。下面我们就要做选择题了，是保持固定利率不变，还是转化为LPR利率？
如果你选择转换为固定利率，你的贷款执行利率就固定在5.88%，以后不管国家升息还是在降息，都不会影响到你，这个利率一直维持到贷款到期。如果你选择转换为LPR利率，你的贷款利率转换后首次定价还是5.88%。但随后在新的重定价周期中，就要随着LPR利率的调整而调整。 有可能大于5.88%，也有可能小于5.88%。
这个时候我们就要分析我国未来的利率发展趋势。仅就当前而言，Lpr利率是处于下行趋势，如果剩余期限不是很长的话，还是有转换的必要，至少把当下的利率改革红利享受到。根据国际上其他国家利率发展经验，可以预测我国未来利率的发展趋势总体是向下的。
负债端的利率有可能像国际上有些国家那样实行零利率或者是负利率，届时资产端的利率也会降得更低。所以，最后给出的建议是，当前的利率转化为LPR利率是有必要的，也是更为合算的。
