Question

【求大神】别墅所说的面积是已经把露天花园都算了吗？

特别是首层的露天花园，这个面积是怎么算的？
例如：有一栋2000平方米建筑面积的别墅，容积率是0.3.那它的占地面积就是6000平方米。
问题来了，那算单价的时候是不是要把这6000平方米的露天花园面积算进去啊？
可是我见有些人说露天花园不算面积的。
还有就是，假如这别墅是2W一平方，是不是总价就是2WX2000=4000W？
感谢了。

Answer 1

首先，纠正一下的你的思维定式。没有哪条法律规定，房屋买卖必须以每平方来计价，也没规定是以建筑面积计算还是以占地面积计算。说通俗点，别墅完全可以按每套多少钱来出售，特别是独栋别墅。因为，别墅的卖点不在面积大，而在于那个小院子，不管房子有多大，院子越大，越值钱。所以，别墅的价值主要体现在土地的适用价值上，而非房屋的大小，按实际建筑面积计算价值不合适。举个例子，同样2000平米的建筑面积，A的院子有1000平米，B的院子有2000平米，同样算2万一平米，那你觉得谁会愿意买A呢？
再者，就算每套单价不一样，总价是死的，开发商想买多少钱，不管是按套卖还是按平方卖，最终的总价肯定是一样的。
关于容积率0.3的说法，你的换算好像也不对。容积率是项目开发前，开发商向政府申报建筑工程规划许可的时候定下来的，是整个项目或整个地块的数值，不是单个楼体或局部的数值。因为在小区内有许多的公共设施，比如道路、绿化地、水池景观等等这些非建筑物的公用设施都是计入容积率的。所以你算的6000平方米的占地面积是不正确的，没有参考价值。
还有，购买别墅，产权面积和实际使用面积是有很大差别的。产权面积是建筑物及其附属物的建设面积，包括地上和地下。有永固顶棚但没有封闭的建筑区域算半面积，如敞开式阳台。没有永固顶棚的，即使有四面墙壁，也是不算面积的，比如有院墙的院子。
所以，别墅的产权面积中，是体现建筑物面积的，包括主体住宅建筑，地下室，车库以及在建筑规划内非临时性建筑的建筑面积。而院子面积大小则体现在产权证中，占地面积的大小。在产权证的附件里有一张类似地图的图纸，明确标注了，你的别墅所占地的边界线及房屋地界。
说白了，一句话。你家的房子算产权面积，院子不算，但是院子是归属你个人使用支配的，是受法律保护的。
关于如何计算价格，我个人感觉你完全没必要头疼，你是买别墅啊，大哥（大姐）！只需要想个大爷一样坐在他们售楼部里，就问一句，一共多少钱，别管他们怎么算，只要价格合适，刷卡完事。我是卖过别墅的，对客户那叫一个上心啊，有问必答，知无不言啊。你完全可以问你的置业顾问，大半夜12点打电话他都不烦的。
最后问一句，你哪里的？还能卖别墅，现在各地方政府不是不批准盖别墅了吗？你买之前可看清楚他们的开发证件，别是私建的，会被强拆的。

Answer 2

房子的价格 都是用单价X建筑面积的 ~~~就好比一般高层容积率2.5 那么100平的地有250的建筑面积 价格当日是单价X250 你说的露天花园不算面积的 ~