Question

急求:改变占有土地用途是否非法?

(我)甲方和村委签署正常合约20年.(1997年至2017年),共100亩土地面积,用途为种植果园.
甲方所得收益为百分之二十,村委百分之八十.但至今甲方只收到1000元.村委1999年将土地转租给别人造窑,其合同到2008年到期(甲方并未参与此合同签约),其间已超占甲方土地约20亩.村委于明年(2009年)又将土地转租给另外一人,合约至2017年.甲方仍未参与此合同签约.

注:
以上一百亩土地所有权均为甲方.甲方拥有土地证.

急求,以上村委是否违法其土地法?违法哪几条?共需怎样给予处罚?应如何处置?
不要求复制,请详细说明,谢谢,急~!

Answer 1

属于违法，国家有明文规定，任何单位和个人不得私自改变土地性质，如果确实需要改变土地性质，应到国家土地局申请，经过审批方可，否则属于违法。

Answer 2

2楼够厉害，够强大。

甲方与村委会是土地承包合同或其他什么合同？

你手上的土地证是什么土地证（全称），证上土地用途是什么？

那家造窑的有许可证吗？

你的问题中好象不只是改变土地用途，还有窑厂违法占地及侵权的问题哦。

Answer 3

一、 违法行为的认定及表现形式
《土地管理法》规定:国家实行土地用途管制制度。按照新的《土地分类》，建设用地分为商业服务、工矿仓储、公用设施、住宅等八大类。建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变的则构成了非法改变土地用途的违法行为。
违法主体：是取得出让国有土地使用权或划拨土地使用权的单位和个人。
违法客体：出让或划拨土地使用权及地上建筑物。
表现形式一般为：（1）企事业单位和个人占据优越的地势而改变土地用途用于经营活动（2）单位和个人看上某企业优越的地理位置，而买断企业，进行改制，伺机进行开发。 （3）房地产企业囤积土地搞房地产开发。
违法行为的特征是：（1）局部或大部分改变使用用途和建设用途（2）整宗地全部改变使用用途和建设用途。
二、 违法行为处罚和存在的问题
法律规定了改变使用用途应遵循的程序。《土地管理法》第五十六条规定：建设单位使用国有土地，应按照土地出让合同的约定或土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应经有关政府土地主管部门同意，报政府批准。在城市规划区内的，在报批前，应先经规划部门同意。《城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和规划部门同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金。
在法律中也规定了相应的法律责任，《土地管理法》第八十条规定：不按照批准用途使用国有土地的，由土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。
但由于法律规定的处罚条款过于笼统，因此我们在执法实践中遇到了很多问题：
1.实际中带有普遍性。随着市场经济的发展，土地市场异常活跃，改变用途的行为，存在于社会每个角落，遍布于很多企事业单位中，其违法行为隐蔽性强，执法人员监管难度大。有的局部改变用途以破墙建店形式出现，有的在厂区内进行开发建设，建成后将院墙打开，既成事实。据调查，我区大部分中小学校址，沿街的企事业单位都有改变用途的行为。
2.法律上缺乏适用性。《土地管理法》中规定了土地使用者改变土地建设用途的情形，但大多数单位和个人在改变用途时，不新建建筑物，一般只是对原有建筑进行装修改造，破墙建店进行商业活动，因此对这种行为按照此条款定性，比较勉强。《城市房地产管理法》虽规定了审批程序，但在法律责任中没有设定相应处罚条款。
3.处罚缺乏可操作性。《土地管理法》第八十条规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由土地部门责令交还土地，处以罚款。但实际上大多数单位在改变用途时，没有改变其建设用途，其使用的原有建筑物是合法的，如责令交还土地，其合法的建筑物无法处置。
三、 对策及建议
擅自改变土地用途的行为，如不及时加以规范，势必扰乱土地市场秩序，使国有土地资产严重流失，为此提出下列对策和建议：
1.加强土地市场监管和政策宣传。一是基层所严格按照土地动态巡查责任制的要求，对改变用途的行为做到早发现，早制止，早处理，把违法消灭在萌芽中。并加强用地的跟踪管理，把监管工作贯穿于建设单位开工，施工，竣工的全过程。二是加强对全社会的政策宣传力度，把宣传与日常收费相结合，与土地证书年检相结合，与动态巡查相结合，采取多种形式向社会宣传土地政策，增强依法用地的观念。
2.对整体改变用途的由监察部门依法立案查处。对不符合城市规划的，责令交还土地，并处以罚款。对符合城市规划的，处以罚款后，督促违法单位向规划部门申请办理改变用途手续，然后到市局办理变更土地出让合同或重新签订协议，按实际用途的标准补缴出让金。
3.对临时性或局部改变用途的。为解决法律实际操作性差和土地资产流失的问题，可按改变用途的现状，丈量土地面积，进行现场勘测，并建立临时性改变用途台帐和跟踪管理制度，按实际用途和土地等级逐年收取年地租，待其恢复原用途后停止。
临时性改变用途收取年地租的理论依据：d=c×r/1-1/(1+r)n. 其中D为年地租，c为基准地价，r为土地还原率，n为土地使用年限，从公式中可看出，年地租是从基准地价中按土地还原率推算出来的，而基准地价是土地出让金的基本构成单元，是各级土地或均质地域商业，住宅，工业等用地法定最高出让年限土地使用权的平均价格。因此临时性改变用途收取不同用途的年地租，来调节不同用途的土地收益，不属于重新设定收费项目，这种方法在辽宁省从96年至今已实行了近10年的时间，而因此引发的唯一一起行政诉讼得到了法院的支持，为此《国土资源报》在今年7月21日曾作过报道。
擅自改变用途的行为是当前土地执法中不容回避的重大问题。由于这种行为带有一定的普遍性，如不及时加以规范，势必扰乱土地市场秩序，使国有土地资产严重流失。及时研究和解决这个问题已是目前的当务之急。

改变国有土地使用权的用途即改变国有土地的使用性质，由于改变国有土地的用地性质涉及到城市建设规划等一系列问题，故我国法律作了严格限制，原则上不允许改变经批准的国有土地使用权的用途。《土地管理法》第19条规定不按批准的用途使用国有土地的，由土地管理部门报县级以上人民政府批准收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证。

但是，对出证的国有土地使用权，法律允许土地使用者通过特定的程序申请改变土地使用权的性质。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签定土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。《城市房地产管理法》第17条也规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

由此可知，公民如需改变出让的国有土地使用权用途时，应按下列程序办理：首先，由土地使用者向市、县人民政府土地管理部门和城市规划行政主管部门提出改变土地使用权用途的申请，土地管理部门和城市规划行政主管部门对土地使用者的申请进行审查后作出同意与否的答复。其次，土地管理部门和城市规划行政主管部门同意改变土地使用权的用途的，由土地管理部门和土地使用者重新签订土地使用权出让合同或签订土地使用权出让合同变更协议，相应调整土地使用权出让金并办理土地使用权变更登记。

非法占用农用地罪是指违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的行为。可以从以下四个方面把握构成本罪的主要要件：
（一）犯罪客体。
本罪所侵犯客体是国家有关土地资源保护的管理制度。我国《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留区、自留山也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”《土地管理法》第3条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”由此可见，我国法律明确规定了土地所有权属于国家或集体，任何单位或个人使用土地都要接受国家的统一管理和监督，不得违反有关土地保护管理制度，禁止任何单位或个人非法占用、使用耕地、林地等农用地。
本罪侵害的对象是耕地、林地、草地、农业水利用地、养殖水面等直接用于农业生产的土地资源。建设用地，即建设建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等；未利用地，即农用地和建设地以外的土地，不能成为本罪的对象。非法占用农用地之外的建设用地、未利用地，致使造成其严重破坏的，不能以本罪论处。至于耕地，指的是适宜耕作、种植各种农作物，如粮、油、棉、麻、蔬菜等的农田、菜地等土地。
(二)客观方面。
本罪在客观方面表现为违反土地管理法规,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的行为。
1.必须违反了土地管理法规，这是构成本罪的必备前提。所谓违反土地管理法规，是指违反土地法、森林法、草原法等法律以及行政法规中关于土地管理的规定。
2.必须具有非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途且造成被占用土地毁坏的违反国家土地管理法规的具体行为。违反土地管理法规的行为多种多样，但只有其中的非法占用耕地、林地等农用地，改变了被占用地用途，并造成被占用地毁坏的行为，才能构成本罪。这一行为又包括相互联系的三个方面，即非法占用了农用地，并且改变了用途，还造成了被占用地的毁坏，三者缺一不可。所谓非法占用农用地，是指未经法定程序审批、登记核发证书、确认土地使用权，而采取暴力、威胁、引诱、欺骗等方式侵占、使用农用地的行为。通常表现为：一是未经批准占用耕地，即未经国家土地管理机关审理，并报经人民政府批准，擅自占用耕地的；二是少批多占耕地的，即部分耕地的占用是经过合法批准的，但超过批准的数量且多占耕地的数量较大的；三是骗取批准而占用耕地的，主要是以提供虚假文件、谎报用途或借用、盗用他人的名义申请等欺骗手段取得批准手续而占用耕地，且数量较大的。改变占用地用途是指不按照合法批准的土地使用用途使用被占有的农用地，如开办企业、建造住宅、筑路、采石、采矿、采土、采河及倾倒废物等。
3.非法占有农用地并改变被占有地用途的行为必须有严重情节，即占有的农用地数量较大和使得被占用地大量毁坏。根据最高人民法院2000年6月16日通过、自2000年6月22日起施行的《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，“数量较大”是指非法占用基本农田5亩以上或者非法占用基本农地以外的耕地10亩以上。“造成耕地大量毁坏”是指行为人非法占用耕地建窑、建坟、建房、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设，造成基本农田5亩以上或者基本农田以外耕地10亩以上种植条件严重毁坏或者严重污染。单位非法占用耕地的定罪量刑标准也按上述标准执行。多次实施上述行为依法应当追诉的，或者1年内多次实施上述行为未处理的，按照累计的数量、数额处罚。
（三）犯罪主体。
本罪的主体为一般主体，即凡年满16周岁，具备刑事责任能力的自然人均可构成本罪。根据《刑法》第346条的规定，单位亦可成为本罪的主体。
（四）主观方面。
本罪在主观方面表现为故意，过失不构成本罪，即明知是耕地、林地等农业用地，也明知自己的行为在占用耕地、林地等农业地，并且已改变了所占用的耕地、林地等农业地的用途（即改为了非农业用地），必须或者可能造成这些耕地、林地等农业地的毁坏，而仍决意实施，并且希望或者放任毁坏耕地、林地等农业用地的结果发生。行为人的动机可多种多样，如盖房、出租、转赠他人等等，但均不影响本罪的成立。
二、非法占用农用地案查处
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，县级以上人民政府土地行政主管部门负责全国土地的管理和监督工作。非法占用耕地、林地，建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将耕地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。
土地行政管理部门在依法查处土地违法行为过程中，发现涉及的数额、违法事实的情节涉嫌构成犯罪，依法需要追究刑事责任的，必须向公安机关移送案件。根据《公安部刑事案件管辖分工规定》，非法占用农用地案由公安机关治安部门管辖。根据2001年7月4日国务院第42次常务会议通过的《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》的程序，土地行政管理部门对应当向公安机关移送的涉嫌非法占用农用地犯罪的案件，应当立即指定2名或者2名以上行政执法人员组成专案组专门负责，核实情况后提出移送涉嫌犯罪案件的书面报告，报经本机关正职负责人或者主持工作的负责人审批。决定移送的案件，应在负责人批准后24小时内送同级公安机关，移送时应当附有涉嫌犯罪案件移送书、涉嫌犯罪案件情况的调查报告、涉案物品清单、有关检验报告或者鉴定结论以及其他有关涉嫌犯罪的材料。
公安机关则在自接到案件起3日内，依照有关法律法规认真进行审查。认为没有犯罪事实，或者犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任，依法不予立案的，将不立案理由书面通知移送案件的行政执法机关，退回相应案卷材料；认为有犯罪事实，需要追究刑事责任，依法决定立案侦查，并书面通知移送案件的行政执法机关。
三、对非法占用农用地罪的处罚
根据《刑法》第242条、第三百四十六条之规定，犯非法占用农用地罪的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金；单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依上述规定处罚。