Question

法律案例分析2

被告王某与第三人陈某是夫妻关系，第三人长期在外地工作，且不常回家，被告的祖遗房被拆迁，被告拿到拆迁款后又追加一些钱购得市区
某地70平方米房屋一套，两年后，被告找到某中介公司要求出售该房原告李某某要买房也在中介公司登记，经中介撮合，双方以十万元价格
成交，之后中介公司要求被告出具相关手续，被告即到街道某办事处开出了其丈夫已经死亡自己未再婚的证明，中介公司带双方到房产管理
处办理房屋转让登记手续，原告领取了房屋产权证原告随后对该房屋进行了装修并入住至今，后第三人发现房屋被卖，即找到房屋管理部门
，称其妻隐瞒事实，伪称自己死亡，要求撤销原告的房屋产权证，房屋管理部门根据第三人的请求和出具的相关证据撤消了原告的产权证，
并通知原告恢复了被告的产权证，现原告以张某为被告，以陈某为第三人诉至法院，要求确认其房屋买卖合同有效，保护他的合法权益，请
问：该房屋买卖合同是否有效，说明理由

Answer 1

该房屋买卖合同是有效的 。

首先，物权行为与债权行为是独立的，物权行为无效不能导致债权行为无效 我国有关法律针对“一房多卖”的现象是有明文规定买卖合同仍有效的（具体哪个条文，忘记了，但大概的意思是说 A与B签订房屋买卖合同后，又把房子卖给了C并且办理了过户，那么A与B的买卖合同仍有效，B可以主张A承担违约责任）。

其次，根据我国《婚姻法解释(一）》第十七条第二项的规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
这里虽然说是“有理由相信为夫妻双方共同意思表示”，但我认为应当适用于所有善意的第三人。也就是说本案例中，王某是说其丈夫已经死亡，有理由相信该第三人是善意的，所以我认为该第三人可以基于善意取得制度获得该房屋的所有权。

Answer 2

1,买卖合同是有效的,认定合同的效力,只要符合合同的要件就成立,不因物权行为的效力而影响合同的效力,合同是债权行为与物权行为是相互独立的.
2,现在要搞清楚,房产登记本是的名字是谁?是被告一人还是被告与第三人两人照你叙述的情形开来是两人的名字,被告做出证明才使房产办理变更登记的.你若对此是不知情的,那么你在购买房屋与被告间是平等磋商,公平议价,不存在串通欺诈的情形的话,那么买卖合同是有效的.被告方的证明行为造成的登记变更与你无关,我国《婚姻法》的规定，房屋的出售系家庭重大事项，理应平等协商达成共识，但是家庭成员之间代理权的限制很难被外人所知晓，故法律为了保护善意第三人，即使签约人没有经过所有房屋共有人的同意，只要第三人有理由相信签约人能够代表共有人，其他家庭成员就不能进行抗辩。你是合法的房屋登记的所有权人,你有权要求房产局恢复房产登记行为,确认你为房屋的所有权人.你可以先向房管局的上级主管部门提起行政复议,复议不服,提起行政诉讼.

Answer 3

根据2012年7月1日生效的《买卖合同司法解释》规定，该合同是有效的。被告可以依据《合同法》追究原告的违约责任或者要求解除合同并要求被告承担缔约过失责任。依据法条《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。