Question

关于遗产继承问题，紧急求助相关专业人士！采纳追加满分！！

房产一套户主为奶奶，奶奶08年初去世 爷爷 祖父 祖母 早已去世。没有遗嘱，其只有两个儿子，
我父亲及我大伯，无其他子女，现父亲今年病故已半年，父亲子女只有我一人无其他人，具体情况
如下
20年前，我家没有住房，我们一家人住在我大伯名下的一间平房，并在其旁自建另一大一小两间平
房，大伯和奶奶同住三居室。因我家居住平房赡养奶奶条件不如楼房方便，固大伯与奶奶共同居住
至奶奶去世，期间大伯一直没有工作，奶奶有退休金。
奶奶患有精神病多年。大伯和奶奶同住期间就把房屋出租了至到2011年，租金归大伯所有。2010年
大伯名下的平房要拆迁，我家自建房一大间及大伯名下平房被拆除，只剩自建房屋一小间未拆，因
拆迁办和我大伯未达成拆迁协议，我大伯就住在未拆的那小间居住，拆迁办给我家安置了一套旧的
房子。2012年2 月大伯和我父亲说老人房子他想要，按当时中介市场价格的一半给我家，让我家放
弃房产继承，我父亲同意了。在落实这件事期间我父亲病逝 。后来我又和大伯说房子的事应为房价
一直在涨原来说好的价格我不同意房子的事就没有解决。2012年底大伯又将奶奶住房出租。并未与
我商量。
现有问题望解答，如下
1.继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算，这一
条法律放在我家适用吗？什么时间开始计算？如果近期解决无法达成一致我家所继承房产会不会受
到侵犯
2.奶奶已去世5年，现大伯故意搁置房产拖着，逼我家答应他的条件，我如何应对，走法律程序是否
可以强制他卖房或支付我房产价值一半的金额，房产价格谁来定，是按房产中介给的价格来定吗
3，我有奶奶房子的使用权吗？
4，近期准备与大伯商谈一次，我如何与其谈判对我有利
5,13年房价有可能继续上涨，如其答应支付部分房租给我，给我房租的份额是多少？如房子长期先
搁置下去，对我是否有利？
6.我继承房产是代位继承吗？份额是多少？
7.拆迁办给我家的拆迁协议用的是铅笔写的，并且没有写明安置的房子是大产权还是小产权还是别
的。我家手里只有一张拆迁协议，充电卡的名字还是原来房主的名字，想要房子过户找谁办理?
请有经验的朋友帮忙出出注意，我会追加到满分，不胜感激~~~
问题4，补充：如果谈判不成我要求住进奶奶房子来要求大伯解决房产搁置问题，该房正在装修成门店并对外营业，我这样做有何不妥，对我是否有利

Answer 1

你的问题还是比较复杂的：

1. 对于继承纠纷，一般诉讼时效是从宽的。基本上是这样认为的：未起诉之前大家是相安无事的，待真正产生矛盾后才意识到自己的权益受到侵害，所以按照知道自己的权益受侵害之日起算两年，一般都没问题。起诉时就说最近才闹的矛盾；

2. 如果协商不成（最好双方立下书面的东西），走法律程序（起诉）比较稳妥；
法院会先认定双方的遗产份额，
房子如果双方同意共同共有可以登记两个人的名字；
如果不同意共有，可以一方出钱购买另一方的份额；
如果双方不同意共有，又都不愿出钱，那么房子可以拍卖，拍卖的价格由拍卖公司先评估定底价，通过市场化的拍卖，由价高者得，这样充分体现房屋的市场价值；

3. 你与你妈妈，享有房屋的一半产权，当然有使用权了！

4. 谈判讲究“晓之以理、动之以情”，但具体的谈判对手需要不同的对策，你更了解你的伯父。他的钱比你多，你可以适当多谈谈你的苦处，你的父亲去世了，他作为长辈其实更应该照顾你，不应与你争这份财产。但不要过分的说，要有礼有节，点到为止，从亲情方面去博得他的恻隐之心。

5. 根据你的叙述，你与你伯父对这房子各拥有50%的产权。你可以享受房租的50%。长期搁置下去，如果有双方的书面协议，是可以的（暂时不办理继承）。但还是越早解决（办理继承及房屋产权变更）越好，否则，所得不好听，哪一天你的伯父再去世了，就更是把问题复杂化了；

6. 对于奶奶的这个房子，你这不算是“代位继承”的！
代位继承，放在你这个例子里，通俗点说，就是如果你爸爸先于你奶奶去世，你就有权代替你爸爸的位置去直接继承奶奶的遗产。
但你的情况，你继承的还是你爸爸自己的财产！你爸爸按照法定继承有权继承奶奶（及爷爷）的遗产，只是在尚未分割遗产之前，你爸爸就去世了而已。所以，对于你（作为你爸爸的继承人）有权享受尚未分配给你爸爸的遗产而已。
至于份额，要一层一层算：
首先，奶奶爷爷去世后，你爸爸与伯父各享受50%爷爷奶奶的财产；
你爸爸去世后，爸爸的财产50%作为夫妻共同财产属于你妈妈；另外50%属于遗产，由你与你妈妈各继承50%
也就是说，没有任何遗嘱的情况下，现在这个房子上，50%是伯父的，37.5%是你妈妈的，12.5%是你的。

7. 拆迁协议是铅笔写的？有公章么？中国人对于组织一般都认公章的。红图章最有效！
如果实在没有公章，这个铅笔书写的笔迹也是可以鉴定的，只要证明书写这个协议的人是拆迁办的经办人也就可以了。拆迁的问题，你应该去找拆迁办问问清楚啊。

建议你尽快找当地专业的律师，帮你把事情解决掉。最起码，和伯父针对奶奶的房子有个说法，如何共有，如何管理，出租如何分钱，把这些东西书面化。亲情第一、和为贵！但如果实在不行，该起诉还是得起诉，保障自己的权益，从法律的角度看，一直拖下去最终便宜的是房子的实际占有人！

但你的

追问

感谢您的耐心解答，非常感谢！还需请教您 如果谈判不成我要求住进奶奶房子来要求大伯解决房产搁置问题，该房正在装修成门店并对外营业，我这样做有何不妥，对我是否有利

追答

我下面的分析，是从完全法律法制的角度给出的。

1. 你要求住进去，当然会让你的大伯有压力，这当然增加你谈判的筹码。

2. 但是如果你的大伯不同意，你的愿望根本就实现不了，强行要住进去只会激化矛盾！你大伯有权找110报警的，那时场面就难看了。
无论是你或者你大伯找了警察110,那么110一般都是“维持目前的权利现状，如果一方认为自己有理可以通过诉讼解决”。110不愿（也无法，没有这个职权）帮你分辨是非。

其实以我的经验，像你这种“家务事”最理想的解决办法是：让你们一族中年纪较大、有威望的人能出来牵个头，大家坐下来谈一谈，权衡双方利益后立字为据。

但我要提醒，能协商解决当然最好；如果协商不成，还是尽快走诉讼这条路吧，久拖对你不利。
希望以上信息，对你有帮助。

Answer 2

1、适用。应该是从2012年底开始计算，因为你大伯将房产出租未与你商量并且租金也没有分给你，很明显侵犯了你的利益。

2、如果你爸爸在过世之前没有与你大伯签订协议的话，这套你奶奶名下的房产应当是你（你转继承了你爸爸那部分）与你大伯所共同共有的。此时你可以向法院提起诉讼，要求将房屋拍卖，所得财产一人一半。如果你大伯不同意拍卖你就要他按照市场价格补房子的一半价钱给你。

3、你与你大伯对房子是共同共有，就是说都有对房子的所有权。故当然就有使用权。

4、坚持按照市场价格的一半补偿给你。如果不同意则坚决不同意将房产过户到你大伯名下，并且要求平分房屋出租的租金，如果不给租金则将要向法院起诉，说这话气势要足，要达到吓人的目的。

5、房租肯定是一人一半。如果房子长期搁置下去不会对你不利，你只要能收到租金就没问题。

6、你的继承是转继承。转继承，是指继承人在继承开始后实际接受遗产前死亡，该继承人的合法继承人代其实际接受其有权继承的遗产。代为继承，是指被继承人的子女先于被继承人死亡时，由被继承人子女的晚辈直系血亲代替先死亡的长辈直系血亲继承被继承人遗产的一项法定继承制度。通俗一点就是如果你爸爸先于你奶奶过世，那你就是代为继承。现在你奶奶是先于你爸爸过世所以你是转继承。份额是一人一半。

7、你可以带上所有资料去房产局办理过户手续。
被安置人获得这种安置房产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能进行交易。

方律师为你解答，望采纳。

追问

感谢您的耐心解答，非常感谢！还需请教您 如果谈判不成我要求住进奶奶房子来要求大伯解决房产搁置问题，该房正在装修成门店并对外营业，我这样做有何不妥，对我是否有利

追答

没有不妥，你可以住进去，不过优先要房租好些。如果实在不肯你可以搬进去给他们压力，毕竟你是在维护你的合法权益。

追问

如果我搬进去住'我与租户产生纠纷''租户会不会起诉我赔偿他的经济损失'我需要先到法院确权吗'

Answer 3

这东西 清官难段家务事事情，，最好不要用律法手段。 你大伯也没子女。。你只用亲情打动你大伯。。
然后告诉你大伯。你老了 我养你。。但是以后房产证必须有你和我名字。。就行。。 懂。。用心。别直接要。。。

Answer 4

大伯有一间平房，你家有一大间一小间平房。除此之外什么三居室、什么奶奶的房子

Answer 5

大伯有一间平房，你家有一大间一小间平房。除此之外什么三居室、什么奶奶的房子、什么房子被出租了我都没整明白。。。现在就把你表述清楚的给你解释一下：
1，关于诉讼时效。继承人在继承开始后实际接受遗产前死亡时，继承人有权实际接受的遗产归由其法定继承人承受。如果你父亲没有其他的法定第一顺序继承人的话（配偶、子女、父母），那他继承奶奶遗产的权利转移给你（这叫转继承，司法解释里有），那你对奶奶的继承权就从你父亲去世时开始，诉讼时效也由此起算。不超两年。一般情况下，你这个争议一般过了两年法院也会受理的。
2，房产的分割就很多种方式，比如两个儿子共同共有，两居室你一间我一间按份共有，卖房款平分，一方有房子给另一方补偿，等多种分割方式，具体哪种你们可以协商的。因为你父亲去世前遗产并没有实际分割，所以你可以从新与大伯约定分割方式。房价以分割时专门的鉴定评估机构出具的房产价值评估中的价格为准。
3，如前所述，不是代位继承是转继承（你父亲的继承权利转移给他的法定继承人），（不是《继承法》里的，是司法解释里的），份额是你父亲的份额。（如果你父亲的法定第一顺序继承人还有别人，比如你母亲，那就是你们一共可以继承你父亲可以继承的份额）
4，房子的事情你说的不是很清楚。但是拆迁的话你可以看拆迁协议上房屋给多少、土地给多少、其他经济补偿给多少。过户的话问房管局吧。

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