Question

业主委员会与物业公司签订合同效力能否及于业主

Answer 1

案情简介：深圳一座大厦的物业管理公司因业主拖欠物业管理费，依据与业主委员会签订合同约定的仲裁条款到深圳仲裁委申请仲裁，深圳仲裁委最后作出仲裁裁决：业主应向物业公司支付物业管理费及滞纳金１００万元。随后，物业公司向深圳中级法院申请强制执行。业主则认为：业主与物业公司事先并没有约定“有纠纷，找仲裁”，仲裁庭无权管辖。 法院判定：虽然该物业公司与大厦业主委员会签订的相关合同中，有“如发生争议，提交深圳仲裁委依法裁决”的约定，但物业公司与业主之间并没有相关约定，物业公司与业委会约定的仲裁条款不能当然及于每个业主。法院最后作出裁定：仲裁委受理仲裁应属程序不当，依法裁定不予执行仲裁裁决书。 争议焦点：本案中双方争议的焦点就是业主委员会与物业公司签订合同的效力是否及于全体业主。 个人点评：一般情况下根据国务院03年颁布的《物业管理条例》的相关规定，业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构是有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同的。业主作为小区里的一员在享受了物业公司提供的物业服务时就应该按时缴纳相应的物业管理费，这是物业服务合同权利义务对等的原则。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定， 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。那么本案问题关键就在于业主委员会对外代表业主与物业公司签订合同的行为是否属于物权法第78条规定的“决定”范畴？我认为是属于“决定”范畴的，该服务合同是对全体业主有约束力的，故合同中的争议条款自然也对全体业主有约束力。所以本人对法院的裁决持有不同观点。

Answer 2

路名写错了，只能说，是合同的笔误，而合同的目的，确实是为了给你们小区内安装一套此类装置。
根据《物业管理条例》2007修订版规定，第六条：业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
第二十七条
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；
第五十五条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十八条
违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十五条
违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
以上规定均是在新的物权法颁布以后实施的，具备很强的法律效力。你的物业签订的合同是无效的，未经过业主委员会同意，同时，即便经过业主委员会同意，其中具有利害关系的业主，也必须同意，才可以签订这个合同。
根据上海市2005年11月11日起施行的《上海市公用移动通信基站设置管理办法实施细则》（细则将小灵通基站的设置纳入了统一管理范畴），其中第十二条(建设条件)经营者新建室外基站的选址和设置应当符合以下条件：（一）“在居住区选址的，优先考虑设置在非居住建筑物上……”第十七条(设置合同的续签)“经营者与民用建筑物产权人或者其他权利人订立的基站设置合同到期，经营者仍需使用基站的，可以与民用建筑物产权人或者其他权利人协商续签合同。”
这个《实施细则》是上海市已经实施的法规性文件，电信局在全国的各地分局都应该参照执行，你们绝对有理由去投诉、申请调解、甚至诉讼。
目前这样的情况反馈到电信公司，一般都会受理并拆除！