Question

购买二手房，需要和物业公司重签物业按理合同吗？

前任业主和物业管理公司存在管理费的纠纷，物业拒绝为我办理业主证合理吗？

Answer 1

一般情况下，在你购买房子的时候，签署购房合同的时候，就应把这个问题写在合同之中。
就是关于物业交割的问题。这个往往是整个房产交易中的最后一个环节了。

如果物业无法顺利交割，其实多少是对你有一点影响的，虽然影响不大，但是你完全可以在之前的购房的时候用合同来规避这个麻烦。

物业交割，是指原有的业主退出本户，而你入户，登录物业管理的范围。也就是你说的业主证明之类的。
这里面还涉及到业主都已经缴纳了一笔物业维修基金在物业那。如果这笔资金还有的话，应该都有的。是归还给原业主还是送给你，都应该是有合同约定的。

当然，物业不让你入户，不给你业主证明，这个对你影响不是很大。你没有多少权利可以损失。也许以后在要求物业维修的时候他们会爱理不理。现在产权房大多东西都是自己修的，没有多少他们修的。他们只是管理保安和维修公共的地方。不修你家的。
既然你不是业主，你连物业管理费都可以省了。
而且你可以把照片录像等资料保存，证明是物业不让你入户，不是你自己不入户，不缴物业费的。

至于前业主和物业的纠纷，应该是物业和前业主事情，和你新业主关系不大。
前业主卖房走人了，物业也还是可以通过法律的途径向他起诉索要合理的相关费用。
这个问题不应该有你新业主来承担。

追问

非常感谢你的回答，您说的入户，是户籍的户口还是物业那边登记的户口呢？另外一般来说，办理业主证之前我们是否需要签订物业管理合同？还是业委会代表我们签订？目前我们没有签订合同，没法办理业主证的情况下，物业有没有权利收取滞纳金或提告呢？

追答

我说的入户自然是物业入户。户籍要更严格了，不是光买房子那么简单的。
物业入户，其实意义不大。只是物业内部的资料中把原业主的名字和联系方式改成你的。
一般，不会签订什么物业管理合同。倒是物业应该出具物业服务承诺书。
谁会有事没事的跟鸟物业签什么合同啊，拒签又能怎么样。物业更应该主动一点。
业主委员会自然是跟物业之间有合同的。业委会就是代表你们全体业主的。

我记得似乎有规定，物业没有权利收取滞纳金的。
物业只是企业，不是国家行政单位。没有那么大的权利。
物业对于业主拒缴物业费的唯一办法只能是向法院起诉，然后就是司法程序了。
起诉，受理，取证，开庭，辩解，调解，举证，
如果实在不行，就是法院判决，然后胜诉的人申请执行庭执行。
执行庭还要找你要钱。等等
其实挺复杂的，一般物业懒得做这么复杂的事情。
毕竟打官司即使赢了也只是缴纳物业费，最多收取很小的滞纳金。或者不用支付开庭费。
但是，人力物力律师等等，物业一定是得不偿失的。
所以，不把他们逼急了是不会这么干的。
更何况，要找也是找前业主，你都还没有正式加入到物业的业主名单中去那、

Answer 2

合理的，欠债还钱天经地义。这个问题你们应该在签买卖合同那里有注明的，要原业主把水电，天然气，管理费交清，如果没有注明那么新业主需要负责缴清所有房屋的欠款，否则物业公司可以拒绝为你办理业主证！

Answer 3

　　物业合同一般由业委会和物业公司签订，而不是每个业主与物业签订，物业费同样会统一收取。
　　二手房交易签合同前注意事项：
　　（1）房屋手续是否齐全
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
　　（2）房屋产权是否明晰
　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
　　（3）交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
　　（4）.土地情况是否清晰
　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
　　（5）市政规划是否影响
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
　　（6）福利房屋是否合法
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
　　（7）单位房屋是否侵权
　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
　　（8）物管费用是否拖欠
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
　　（9）中介公司是否违规
　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
　　（10）合同约定是否明确
　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
　　二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
　　（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
　　（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
　　（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
　　（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
　　（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
　　（6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
　　（7）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
　　（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。