为什么香港的楼价这么贵？
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这条问题应该这样表述较好：
为什么 现时 中国香港的楼价这么贵？
长远 也会这么贵吗？
答案是：
现时楼价这么贵，是基于三大因素：
1.供楼利率超低，100年来都未试过咁低。
2.大陆热钱落唻炒楼。
3. 楼宇供应不足。
而长远来说，即过3--5年左右，中国香港楼价应该会随美国加息下跌，甚么大幅下跌超过30%。
详说如下：因为：
1.现在的息口是中国近百年来最低的，即是话未来5年内，息口只会上升，不会下跌，海啸前正常的息口是5%，即系现在不足1%的供楼利息的5倍。预计会在5年内，随美国经济复苏，利息会趋正常化，即系利息平均由2011年起每年加1%，加到2015的5%；亦即系话预示楼价有大跌的可能。
2.中国香港人大部份人工加得啲咁多。
过去10年，370万打工仔，系得做公务员、金融、地产的人，平均每年人工有5--10%增幅，这班人大约占50万人口；其余𠮶320万，三分一人平均每年只加1-2%，另外三分一冇加过，最后𠮶三分一直情系每年减薪1-3%。
你话中下价楼，即150--500万楼，点会有得升丫？
刚推行的加两厘之压力测试，就是想知道万一美国短期内加息2%，中国香港要跟随的话，现在供楼人仕，有几多，到时供款总数会超过家庭总收入的50%。这班人到时随时会供唔起楼，若人数过多，银行便会有所谓系统性风险，即系资不抵债、挤提、兼执笠。
我的看法，这两年2009下半年，2010，2011上半年买楼的人，一定后悔；这两年卖楼的人，一定可以迟些低位捞番。
我2006年去西班牙，当时的西班牙和今天的中国香港一样。他们最引以为荣的造鞋业，
每天都有工厂关门大吉，工人下岗；不过佢哋仲唔知死，皆因美国低息政策(2000至2006)令热钱流入西班牙，利息超低，大炒地产，令有房子的人就算失业或冇得加薪，都有虚幻的财富效应，觉得自己越来越有钱，前景越来越好，不知道这正是温水煮蛙的好例子。
唔驶1年，西班牙房产价格就掉了30%，到家下已掉了50%，全国失业率是20%。
预计未来3年，西班牙的楼价与高峰比较会跌70--80%，这和日本当年何其相近。
而日本的楼价到今天，仍在下跌呢！相比起21年前，一线城市如东京，楼价还是下跌了50%以上，二线城市如名古屋楼价还是下跌了70%以上。你话死未？但这21年间，日本人平均还是有1-2%的工资增幅.....都要大跌50%以上.......我们中国香港人又没竞争力， *** 又马虎，平均每呎楼价却要4800几，仲比日本东京(4000)、北京(3500)、上海(3500)、俄罗斯(？) 这些极有竞争力的城市，(除东京外，这些城市的工资增长率每年在10%以上) 还要高出20--40%，有有搅错。
所以就算加埋阿公帮中国香港，未来长远中国香港的楼价也会像日本一样.....跌跌跌，来反映出这地方竞争力的下跌， *** 的冇能，和贪心市民被地产商和 *** 骗去买楼，以为会不劳而获的......karma。
2010-10-08 21:29:21 补充：
所以 长远来说，中国香港楼不会这么贵......只不过到平宜的时候......你会不会还有钱买......或仍想买而已.......
记住日本经过21年后，楼价只是89年的三分一到一半；而日本人的平均工资比21年前却高出20%。,中国香港高地价政策是楼价贵的主因。 *** 每次卖地作建屋用途时都会将价格抬高以获得利润，其实变相是一种借地产商之手作的抽税行为。当然，这是自由税项，想不交此税，不置业即可。
另外中国香港的炒家也是一种旁佐，本来中国香港是有八万五的建屋政策，可以压低楼价，使地价高企只影响高尚住宅，而低收入家庭可以购买较低要求的 *** 屋。但中国香港炒家们都只顾自己口袋，维持炒卖图利的可能性而反对。一旦有炒家(不论大小)们发声的权利，中国香港楼价只有高，没有低。
同时，中国香港市民的买楼思想都是楼价高企的原因之一，因为需求才会带动供给。他们需要的不再是容身之所(否则公、居屋已足够)，而是拥有有会所、配套、交通及配上「豪宅」二字等被追捧的房屋。
无庸置疑，地产商也有其责任，透过广告，不断鼓吹豪宅，并标榜购入楼宇即是广告中享受生活的人生，也是令市民追捧豪宅的原因，进而竞购豪宅推高楼价。,是投资者搞出来的，物业价钱已与普通市民的月薪脱节，按到都还唔到！
100万，买入后即放盘，转售120万以上，又转售成功，再托高价又卖，咪托到咁高！
本人06年买楼，现在升了接近1倍，不过是自住，不卖的！,因为特区 *** 与地产商狼狈为奸以自由经商为名抢夺市民财富, *** 做市.
*** 搅分化.
,中国香港工作唔够,经济唔好,稍为有少许资金者,如果用来做生意...蚀死未天光,只好投资,炒楼炒股票,中国香港楼价咁高,只是炒高了,物非所值.,我认为认该系中国香港人口多,但地就少,所以令到中国香港既楼价咁贵.,贫者愈贫, 富者愈富, 一切皆因 *** 扮盲从旁协助地产商罗!,
为什么 现时 中国香港的楼价这么贵？
长远 也会这么贵吗？
答案是：
现时楼价这么贵，是基于三大因素：
1.供楼利率超低，100年来都未试过咁低。
2.大陆热钱落唻炒楼。
3. 楼宇供应不足。
而长远来说，即过3--5年左右，中国香港楼价应该会随美国加息下跌，甚么大幅下跌超过30%。
详说如下：因为：
1.现在的息口是中国近百年来最低的，即是话未来5年内，息口只会上升，不会下跌，海啸前正常的息口是5%，即系现在不足1%的供楼利息的5倍。预计会在5年内，随美国经济复苏，利息会趋正常化，即系利息平均由2011年起每年加1%，加到2015的5%；亦即系话预示楼价有大跌的可能。
2.中国香港人大部份人工加得啲咁多。
过去10年，370万打工仔，系得做公务员、金融、地产的人，平均每年人工有5--10%增幅，这班人大约占50万人口；其余𠮶320万，三分一人平均每年只加1-2%，另外三分一冇加过，最后𠮶三分一直情系每年减薪1-3%。
你话中下价楼，即150--500万楼，点会有得升丫？
刚推行的加两厘之压力测试，就是想知道万一美国短期内加息2%，中国香港要跟随的话，现在供楼人仕，有几多，到时供款总数会超过家庭总收入的50%。这班人到时随时会供唔起楼，若人数过多，银行便会有所谓系统性风险，即系资不抵债、挤提、兼执笠。
我的看法，这两年2009下半年，2010，2011上半年买楼的人，一定后悔；这两年卖楼的人，一定可以迟些低位捞番。
我2006年去西班牙，当时的西班牙和今天的中国香港一样。他们最引以为荣的造鞋业，
每天都有工厂关门大吉，工人下岗；不过佢哋仲唔知死，皆因美国低息政策(2000至2006)令热钱流入西班牙，利息超低，大炒地产，令有房子的人就算失业或冇得加薪，都有虚幻的财富效应，觉得自己越来越有钱，前景越来越好，不知道这正是温水煮蛙的好例子。
唔驶1年，西班牙房产价格就掉了30%，到家下已掉了50%，全国失业率是20%。
预计未来3年，西班牙的楼价与高峰比较会跌70--80%，这和日本当年何其相近。
而日本的楼价到今天，仍在下跌呢！相比起21年前，一线城市如东京，楼价还是下跌了50%以上，二线城市如名古屋楼价还是下跌了70%以上。你话死未？但这21年间，日本人平均还是有1-2%的工资增幅.....都要大跌50%以上.......我们中国香港人又没竞争力， *** 又马虎，平均每呎楼价却要4800几，仲比日本东京(4000)、北京(3500)、上海(3500)、俄罗斯(？) 这些极有竞争力的城市，(除东京外，这些城市的工资增长率每年在10%以上) 还要高出20--40%，有有搅错。
所以就算加埋阿公帮中国香港，未来长远中国香港的楼价也会像日本一样.....跌跌跌，来反映出这地方竞争力的下跌， *** 的冇能，和贪心市民被地产商和 *** 骗去买楼，以为会不劳而获的......karma。
2010-10-08 21:29:21 补充：
所以 长远来说，中国香港楼不会这么贵......只不过到平宜的时候......你会不会还有钱买......或仍想买而已.......
记住日本经过21年后，楼价只是89年的三分一到一半；而日本人的平均工资比21年前却高出20%。,中国香港高地价政策是楼价贵的主因。 *** 每次卖地作建屋用途时都会将价格抬高以获得利润，其实变相是一种借地产商之手作的抽税行为。当然，这是自由税项，想不交此税，不置业即可。
另外中国香港的炒家也是一种旁佐，本来中国香港是有八万五的建屋政策，可以压低楼价，使地价高企只影响高尚住宅，而低收入家庭可以购买较低要求的 *** 屋。但中国香港炒家们都只顾自己口袋，维持炒卖图利的可能性而反对。一旦有炒家(不论大小)们发声的权利，中国香港楼价只有高，没有低。
同时，中国香港市民的买楼思想都是楼价高企的原因之一，因为需求才会带动供给。他们需要的不再是容身之所(否则公、居屋已足够)，而是拥有有会所、配套、交通及配上「豪宅」二字等被追捧的房屋。
无庸置疑，地产商也有其责任，透过广告，不断鼓吹豪宅，并标榜购入楼宇即是广告中享受生活的人生，也是令市民追捧豪宅的原因，进而竞购豪宅推高楼价。,是投资者搞出来的，物业价钱已与普通市民的月薪脱节，按到都还唔到！
100万，买入后即放盘，转售120万以上，又转售成功，再托高价又卖，咪托到咁高！
本人06年买楼，现在升了接近1倍，不过是自住，不卖的！,因为特区 *** 与地产商狼狈为奸以自由经商为名抢夺市民财富, *** 做市.
*** 搅分化.
,中国香港工作唔够,经济唔好,稍为有少许资金者,如果用来做生意...蚀死未天光,只好投资,炒楼炒股票,中国香港楼价咁高,只是炒高了,物非所值.,我认为认该系中国香港人口多,但地就少,所以令到中国香港既楼价咁贵.,贫者愈贫, 富者愈富, 一切皆因 *** 扮盲从旁协助地产商罗!,
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