Question

2007年司法考试每日一题 ( 2007-03-27 )

Answer 1

房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的？

 A．若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋
 B．若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有
 C．乙对房屋的占有为善意、自主占有
 D．乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失

 【参考答案】 AC
 【考点提示】 买卖合同风险负担、占有种类
 【试题解析】 选项AB涉及对房屋所有权取得的考查。在我国，不动产变动实行登记生效主义，即当事人双方仅有不动产变动的意思表示还不能发生不动产物权变动的效果。只有经过法定的公示方法(不动产通常为登记)，不动产变动才能够发生法律效力，受让人才能够取得不动产的所有权，同时产生对抗第三人的物权效力。我国《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”本题中，虽然甲与乙、丙、丁都签订了买卖合同，并且乙已经付款人住。但是，只有丙进行了房地产的登记，根据物权变动的公示原则，只有丙取得了房屋的所有权。依据所有权具有的占有、使用、收益、处分并且排除他人干涉的权能，丙有权要求乙搬离房屋，所以选项A正确，选项B错误。
 选项C涉及对占有的考查。占有是对物在事实上形成的占领、控制。根据占有的不同状态，可以对占有进行不同的分类。依据占有人的意思为标准，可以将占有分为自主占有和他主占有。自主占有是指以物属于自己所有的意思进行占有。没有所有的意思，仅于某种特定关系支配物的意思的占有，称为无主占有。无权占有依据无权占有人占有的主观心理状态的不同又可以分为善意占有和恶意占有。善意占有是指占有人不知其无占有的权利而进行占有；恶意占有是指占有人知道自己无占有的权利而进行占有。题目中，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，只是没有办理产权变更登记。所以，可以推知乙对房屋的占有应当是确信自己享有所有权的一种善意、自主占有。选项c是正确的。
 选项D是错误的，房屋焚毁后，丙对乙没有任何请求权，当然不能要求乙承担自己的损失。具体来说，第一，当房屋意外灭失以后，丙作为所有人对房屋的所有权因为物的灭失而消灭，丙不能基于所有权的物权效力请求乙赔偿。第二，乙对房屋的占有是一种善意、自主占有，没有任何过错，丙不能要求乙承担侵权责任。第三，乙丙没有合同法律关系，丙不能基于违约请求乙承担损失。本题中，当房屋毁损灭失以后，丙可以基于买卖合同以甲没有履行移转标的物占有的义务向甲请求赔偿。