Question

关于未成年人财产处理

请问，未成年人及监护人因继承所获得的共有财产（房产），该房产的买卖在这两名共有继承人都签字确认的情况下（当时该未成年人已年满10周岁），是否合法，有效？

Answer 1

不合法。除非为未成年人利益，否则监护人无权处分未成年人财产。该房产如果是未成年人与其监护人共同共有，监护人也无权单独处置，或者替未成年人处分其共有部分
民法通则18、监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

追问

但是当时该未成年人（儿子）已年满10周岁（应当具备了部分行为能力），也与其监护人（母亲）一同在房屋买卖协议上签了字。若真因民法通则18中提到的，作为我们买房人的利益如何得到保障？谢谢！

追答

未成年人不具备完全的民事行为能力。像处分房产这种事情，未成年人是无权做出的。该未成年人签字是没有任何法律效力的。你们不能以此为由提出主张。你们不能购买该房产，否则日后很可能引起纠纷。你可以解除合同并要求其返还你们已支付的价款。如果对方不愿意，你们可以起诉，会得到法院支持

追问

不好意思，再继续提问。民法通则12、10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者争得他的法定代理人的同意。即使10岁的他无法进行房屋买卖，但也已争得他的法定代理人签字确认了（其他民事活动应当就包括买卖，借贷，运输，租赁等）

追答

但是同样要遵守民法通则其他条款的规定。民法通则的规定，已经限制了监护人处分未成年人财产的权利了。该条款是对未成年人利益的保护。不能简单的以未成年人已征得监护人同意就认定该行为有效。监护人要卖包括未成年人共同所有的房产，应该在为未成年人利益这一前提。如果你一定要买，要让对方去公证处开一张确实是为未成年人利益的证明。然后持公证书和产权证明等相关材料才可以对房屋进行交易和过户

Answer 2

你先把问题发清楚，这房子一共有几个继承人？
另外未成年人自己签订的卖房合同是无效的，合同上必须有他的监护人的签名。

追问

继承人就是问题中的未成年人跟监护人这两个，谢谢！

追答

光有两个人的签字是肯定不行的，监护人的签字只能证明他同意出售他的那部分房产份额，那个未成年人由于是无民事行为能力人，像买卖房产这种事肯定是超出了他的智力范围，所以必须有他的监护人的确认才行。所以如果只是两个人签字的话，这份合同属于效力待定合同。