二手房交易税费计算器
法律主观：
目前我国的二手市场交易量大、购买人数多，因此大家在购买二手房的过程中，应该擦亮自己的眼睛，着实小心谨慎，同时大家在买房的时候还应该清楚地知道二手房交易税费计算方法，避免后期的预算不够。一、二手房交易税费计算方法1、买方交易税费的计算法:契税:二手房交易税费，二手房交易税费：成交价或评估价(高者)×1.5%，(商用用房或大于144平米的税率为3%)，交易服务费:建筑面积(平方米)×3元。交易印花税：成交价或评估价(高者)×0.05%。产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)2、卖方交易税费的计算方法:(1)交易服务费:建筑面积(平方米)×3元，交易印花税:：成交价或评估价(高者)×0.05%，土地出让金：二手房交易税费，二手房交易税费:成交价或评估价(高者)×1%，解困房:成交价或评估价(高者)×1%；(2)商品房：土地出让金按基准地价×3%×未交土地出让金的建筑面积，分摊费用:：成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)，成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)，个人所得税：成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是单一的生活用房免征)营业税及附加税：成交价或评估价(高者)×5.5%，(房产证或购买时契税完税证未满五年)。二、二手房交易需要注意的事项1、确定二手房是否允许出售大家要注意，并不是所有的房子都是直接能够上市交易的。例如：公有住房在“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。此外，如果该房屋的土地性质是属于划拨用地的话，也不能够直接上市交易。2、确定房屋所有权是否真实、完整、可靠根据《合同法》的规定，房屋在进行出售时应该经由房屋所有权人以及共有权人的同意，否则，房屋买卖合同就是无效的。此外，大家还需要查清楚房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的房屋所有权证。3、确定二手房的出售建筑面积是否和产权证一样大家一定要注意，在合同中约定的出售房屋的面积只能是产权证上的面积，其他面积不计在内。4、双方是否履行二手房的程序关于购买二手房时，买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。这些手续都是不能够少的，买卖双方一定要注意去产权登记部门申请转移登记，将房子真正过户到买方名下。5、了解屋内设施的交验细节有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，房间内的所有家电都会赠送，或者说也计算到了房价款中，但是到了实际交房的时候却发现电器都已经搬走。所以对于这类承诺，也要在合同中进行约定，并约定屋内设施的交验细节。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的环节。最好是将应该在什么时间付多少比例的房款都约定清楚。例如，买卖双方可以约定在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。7、确定交房时间交房时间也是非常重要的，一定要注意在房屋买卖合同中明确注明。此外，关于房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担也要先约定清楚。
法律客观：
二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房的买卖途径是什么?二手房交易税费是怎么样的?一、二手房的买卖途径二手房的买卖途径很多，有实体店与网络两种。1、直接到房产中介实体店去实体店了解当地的二手房信息或出售房子是最直接的的方式，但也有不足之处，就是浪费时间，不能第一时间得到最新的信息!2、房地产网站也可通过房产中介经纪公司来促成买卖。房产中介经纪公司收集的买卖双方信息，很大部分是通过网络获取的，因此，无论是买卖双方80%是通过网络这个平台汇聚到经纪公司的。步骤1.评估价与最高贷款额二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。2.竣工年代与贷款年限银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。3.贷款银行的选择各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。4.还款方式的选择银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。5.收入证明与还款能力收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。6.贷款的成数和利率各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。7.借款人自身相关情况个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。二、二手房交易税费1.营业税：(税率5.55%卖方缴纳)根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地税票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。2.个人所得税：(税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%3.印花税：(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。4.契税：(基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳)征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。5.测绘费：1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积(08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米7.登记费：(工本费)80元共有权证:20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。
