地铁站里有很多商店，还有地下广场，这是不是地下城市的雏形呢？未来如果地面的环境恶劣无法居住，
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市复杂的研究 - 城市综合体的情况下
城市发展的总体规模是巨大的，巨大的投资，在未来的发展，但许多专业涉及，影响深远，更苛刻的城市综合体，所以它的发展模式和一般的房地产发展是根本不同的，需要有效整合城市资源，业务资源，专业资源，以达到发展效益和社会影响的市政复杂的。城市综合体是一个巨大的工程。
量身定制的百富勤投资咨询有限公司策划研究中心世界各国，特别是近几年，国内城市研究，根据不同的位置在不同的城市，城市特色和历史阶段的复杂从投资和运营的角度来看，可以归结为三个城市综合体开发模式：
（1），“独立”的发展模式
这种模式在早期的工业时代，资本主义的原始积累产生了巨大的财富，一个大财团或政府已经采取市政复杂的建设，以展示他们的实力，最典型的例子：纽约的洛克菲勒中心，在洛克菲勒基金会，法国巴厘岛德防御区所建，始建由法国政府，这种发展模式的特点是单一的投资主体（主要是财团或政府），合作机构（主要是建筑承包商，设计公司），相对应的功能相对简单。
（2）合资企业 - 公共财政资助模式
这种模式一般是改造旧城区的商业中心，一个单一的开发力量相对薄弱，因此政府的优惠政策，公共财政补贴，免息贷款及其他政策在内的一系列合资或合作的老城区的复兴要达到的目的的开发商开发的。这种模式是在上世纪70-80年代，城市综合体的发展。如商务区的日比谷池袋日出业务大街上，新宿西口博物馆“。这种模式的特点是公共和私营部门的合作伙伴关系，各取其利，合作单位是比较小的，功能很强，但不够专业。 BR />
（3），“合作链”的发展模式
要求越来越高，现代城市发展的市级复杂的，它是一个城市功能相结合，是一个典型的房地产没有形成一个广泛的感的城市综合体的建筑形式。强调城市规划，建筑，市政设施，交通的全面发展，更大程度的城市环境，建筑空间有机地结合起来，形成一个连续的，协调的空间。
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图3-17
全面的城市规划，设计，定位，发展，服务，管理是不是一个普通的开发经验能够做的，开发商自有资金，融资渠道，良好的与银行，土地规划，开发的大型项目在各种状态下的物质经验，甚至包括建筑理念的关系是一个挑战。因此，开发的国内市政复杂的，需要更多的“合作链”的发展模式，这是发展模式，以适应未来发展的城市综合体。
如北京，中国的中央广场，第一国际的东莞，深圳市口岸，使用这种发展模式，它的工作方式是一个巨大的项目运营细分阶段的进展情况，然后方面的内容到舞台，每个阶段，每个内容由专业公司来执行，并明确各方在合同中的权利和利益。它必须是由个人执行内容的角度来看，该公司应该是相当出色的，可以说，这样做可以实现整个项目的风险最小化，分散化，将开发利润，营业利润，品牌利润最大化。这种合作方式，虽然较长的初步谈判，但充分体现了集体智慧的战斗中，一旦确定下来，所有合作伙伴公司的利益和风险捆绑在一起，将消除执行的障碍。这种模式来表示，如下图所示：3-18
图由于大型城市综合体的发展，巨额投资，项目融资安排是非常重要的，在项目开发过程中，一旦一个环节的资金链出了问题，后果可能是灾难性的，因此，将有在开始发展的项目融资安排。中国的目前的实际房地产融资渠道为一个单一的，多银行贷款，但资本市场的成熟，在各种融资渠道将逐步提高，包括房地产投资信托基金，海外上市，房地产抵押债券，市政复杂的发展资金瓶颈将得到解决。许多大型外资房地产投资基金开始试探性地进入中国的房地产，如摩根士丹利，ING，AIG在市政复杂的发展可以借鉴房地产基金，共同发展城市的成功经验，从复杂的是，开发者必须考虑的一个重要组成部分。
同时，大部分的城市综合体改造老城区的中心，CBD重大建设项目，城市政府高度重视的社会影响也是不可比较的项目，项目发展如何与政府互动东莞国际成功开发出与当地政府之间的互动与合作是密不可分的，是一个值得关注的问题。
总之，“合作链”的发展模式，不仅关系到各种相关公司之间的密切合作，也包括了与政府的关系，而基金。合作链“的发展模式是最合适的，因为这类产品涉及管理水平比较薄，而且他们必须与质量，经营，运作模式一般情况往往是无法控制的市政复杂的项目。有些公司是第一个采用这种“合作链的发展，无疑是一个大胆的尝试，这种模式可能成为未来的市政复杂的项目，开发新的运行模式。
1 4.1蒙特利尔地下购物商场（地下城，蒙特利尔，1962年 - 至今）
编者按：
蒙特利尔，加拿大的法语城市，被称为北美国人在巴黎说。 ，在加拿大漫长而寒冷的冬季，但上的商业气候在这个大都市的影响。蒙特利尔市从20世纪60年代初，以启动建设的地下商场，经过近4几十年的建设，已建成世界最大，最独特的地下商场，她不仅是公民的蒙特利尔，是加拿大最重要的旅游景点的主要活动。
在国际上，许多大城市的地下商场，然而，只有城市蒙特利尔的地下商场完全建在地下的城市中心。，
地下产权不明确的早期阶段的建设的地下商场，一些法律纠纷，迫使政府采取了一些补救措施。
巨大的地下商场带来了巨大的成功蒙特利尔市，但也带来了无法挽回的损失和问题。随着加??拿大其他主要城市是刚好相反，城市蒙特利尔，地上的财产已经被贬值：因为人的主要活动都转移到地下，造成地面人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年以来城市蒙特利尔地面建设的零售商业建筑，地下几乎不能找到一个从20世纪60年代起，以转让财产。
地下商场的人也带来了其他的问题不能得到解决的地下活动：生活在地面上，人们都习惯于辨别方向的天际线或高几乎完全丧失方向感！建筑物;一旦这个怪物到地面，游客和当地居民，有没有方向感。面对几十公里长的和复杂的地下通道，几乎相同的站，以及商场店面，甚至几十年的当地居民的生活蒙特利尔市，是难以准确确定的基本点，不能确定，他离开了出发的距离或到达目的地的距离。虽然两年地下门面建设，成功地创造出新的东西，即使是在地面或天顶产生巨大的方向标，但远不如感的天际线或高大建筑物的认可，蒙特利尔公民嬉说自己是生活在地下的摩尔鼠标。政府已经尝试了各种方法来解决这个问题，近年来尝试使用高科技手段光电，颜色和气味来区分不同的区域之间也可以考虑使用“蒙特利尔城市建在山坡上，一个窗口，地下建筑的外部空间来安装的优点，以确定方向的天际线（多在数米深的地下建筑物仍然很高，在海平面的新大楼的地下，表面上的建筑物的一部分）。
所有的一切，一个巨大的地下建筑一旦形成，改变了人类的自然习惯，这就要求制造商尽可能充分考虑人与自然的和谐，在建设初期的基本人权习惯。
图4 -1蒙特利尔
4.1.1蒙特利尔的地下商场简介
地下商场通过广泛的地下行人网络连接商场在城市建设的地下商场
最初的想法，但说，这是很简单的，完全没有任何长期的规划和设计。在上个世纪50年代末，城市主干道地铁站，办公楼在地面上要连接到地铁站，有两个开发人员聊天要相互连接，各主要道路两侧的建筑，最简单的方法是修复过街人行天桥。计划报告的市政当局坚决拒绝，因为反对任何有损于城市开发建设的城市天际线。不得已，用地下通道连接的两座建筑物，但建设成本显然远高于地面建筑。开发商预计修建该分店在地下通道，租覆盖的建设成本，从而引起地下商场的原型---地下商店。
1962年后，将有想法的？建设一个城市地下商城，并于1967年完成建设，以为迎接世界博览会的到来，在蒙特利尔举行。
在该地区的地上和地下两层是一条商业街，下面是一个综合性的城市，学校，公园，展览馆，酒店，商场。重点对组合的旧的和新的文化，城市的过程，并强调，在旧的和在新的2文化和两种施工方法。一个建筑，以保持的方式，在原有的文化，另一种新的建筑，如时间的展览馆，博物馆，大学艺术融入新的文化和新的思路，用新的思路在地下城的原始文化的完美结合。
4.1.2的发展思路，找到
地下商场希望达到的CBD地下空间的发展，城市和开发商双赢。注入地下隧道连接的建筑物，维护，监测和责任担保，而不是由开发商建设蒙特利尔市的蒙特利尔政府奖励的方式，占用公共区域，车道许可证，不包括在建筑面积的比例，以及签署的开发协议，包括长期租赁。
</ 4.1.3关键数据指标
道路系统长度约25英里（约40公里）;
每天访问超过50万人;
11700商店，百货公司，餐厅，剧院，电影院，其中约40个剧院，电影院等休闲场所;
4.1.4玛丽城广场（Place Ville Marie酒店的）
玛丽城广场占地的？3公顷，主体市中心区的布局？蒙特利尔，蒙特利尔的商业活动中心。此外，她是第一个连体大型建筑物的地下商场。
图4-2
玛丽市广场，平面呈“+”形，长达183米，塔楼建筑的玻璃钢，是加拿大最高，规模最大的超高层建筑41层以上的基地，很多公司办公室使用，总楼面面积？各楼层的3534平方米上。使用“十”字形的建筑平面，建筑外观看起来直立对称，但也使每层楼的办公空间充满自然光线。
“十”形塔下面有一个宽敞的广场 - “玛丽城市广场，西近巷道布置的一幢15层的带办公室，北部的地下商业中心的安排。步行广场地面覆盖着彩色装饰石材，已经开了四开入地下庭院，并通过广泛的楼梯和地下商业中心取得联系。
广场4层，地铁站的最低水平，2至3层室内停车场900个停车位和技术设备层，顶层是商业中心。玛丽·城市广场的步行通道，商业中心和其他零星的存储组相互关联的地下网络组成的较低的方面。地下行人网络玛丽城广场附近的运气广场和维多利亚广场和中环的巴士站，连成一个整体。
玛丽广场自1964年开幕至今，有80％的办公楼在蒙特利尔市的商场（包括1600店），200家餐厅，45家银行分行，34个电影院，35％的，以及两个大型展馆的地下商场连接。值得一提的是，为了让数米的地下商城多人进入深度，尽可能注意商店各级上下扶梯完全错开对接，增加行人在每一层中的停留时间。
图4-3地下商场
蒙特利尔地下分为4个不同的地区，是最繁忙和最繁荣的麦吉尔/玛丽广场区（麦基尔/地点Ville Marie酒店）城域环网网络，玛丽城市广场和城市的其他地区紧密结合起来，形成三维系统的城市。今天，从四个地区的统计，近50亿人每天穿梭在地下空间的地铁系统。它们链接到的1.7万平方米平方米的办公场所，3800间客房的酒店，1400家以上的三个霍尔。
图4-4
图4-5的地下商场连接地铁图4-6
/> 2。 4.2伦敦码头区改造工程（伦敦码头区,1981-1998）
- 区是超大规模的区域重建项目
编者按：
1981年7月截至1998年3月，近17年伦敦码头区开发有限公司有限公司（LDDC）的面积？22平方公里条的旧海港区是一个大型的市区重建工程。在十几年的时间，整个区域的面貌发生了翻天覆地的变化，不仅吸引了世界各国的目光吸引更多的英国学术界的关注。
伦敦码头区开发有限公司，公司（伦敦码头区开发公司）是一个半官方的市政复杂的开发商，政府于1980年制定，“地方政府规划和土地法”，建立政府主导的性质开发公司。该公司完成了大部分的项目从1994年10月在Docklands，标志着完成个别项目，分阶段撤出该地区。 1998年3月31日，皇家码头项目全面完成，LDDC改造后的码头区撤出，并解散该公司。
伦敦码头区的发展历尽艰辛，但最终非常成功的。如同任何新的区域发展项目，在早期的伦敦码头区也面临着短缺，资金，交通基础设施落后，没有人气，并在该地区的许多其他问题。伦敦码头区开发有限公司，作为牵头企业发展的区域操作，分析和把握的启动项目，也就是，首先提升商业价值的土地在开发区的核心问题。在前期开发资金，集中优势是非常有限的情况下，项目公司，实行土地增值税加入到这个核心，有限的资金投资在主要的交通基础设施为正在进行的项目奠定AA附近的活动奠定了坚实的基础。
图4.2-1 4.2.1历史概况的新码头区全景
，在东部的伦敦路罗德里格斯岛码头，成立于1802年。在随后的120年中，船坞区的工业中心和就业中心在整个伦敦。
30的伦敦码头区发展的鼎盛时期，只有凑雇用的工人就超过3万多名，超过10万的员工凑业务。
1961年至1971年，由于英国制造业和交通运输等行业的下降，整个大伦敦地区超过50万人失业，直接影响这些行业是高度依赖的端口上，运输。同时，进口和出口运输行业也发生了戏剧性的变化。集装箱运输正迅速成为运输行业占主导地位的模式，装卸场所也将搬出的浅水码头和伦敦码头区，数千名码头工人的老码头的逐步关闭，以及相关行业的员工也将失去个就业岗位。 1981年，码头区最后一个老码头，码头的皇家码头也正式宣告结束。的
繁华的繁华的商业和工业中心，淡出生意冷清。在1981年，整个区域？以上20平方公里，只有1,014大企业和小企业，其中70％从事食品，饮料及烟草制品业，只有15.6％的公司还继续从事原金融专业服务行业。 1981年至1983年的2181人，码头整理工作完成的工作，也失业。
伦敦码头区的？22平方公里分为不同地区的，历史码头区的大部分土地是公共的土地。码头区土地状况的地图，显示四种颜色在不同的司法管辖区，并表示在1981年放弃土地和表面涂有颜色的区域。
图4.2-2 1981码头区土地和水的条件下图
图4.2-3老码头水位规模，用于控制货物的船舶通过图4.2 1981 -4。岸边
4.2.2所面临的问题
码头区在短期内，五年来经历了大萧条1978年至19??83年，有12,000个就业机会消失了。当地居民主要由蓝领工人，多年来从来没有过的新技能的培训，并已无法适应社会的发展。
码头区拥有的土地是由当地公共机构，这些机构既没有欲望，也没有重新改造该地区的资本，私人掌握在手中，只有一小部分的土地。公共机构的市场敏感度是非常低的，排斥的态度提供土地。
码头区到处都是废弃的危房，重新开发的一款性价比非常高，增加的不确定因素，从而大大降低了对投资者的吸引力。因此，该地区急需注入的外部因素，以提高开发人员的信心。
该地区大部分当地的基础设施极差，根本无法满足发展的基本要求。多克兰伦敦地区的交通连接，甚至是非常落后的与外部世界的连接，不仅能增加企业的经营成本，但也大大降低了投资回报率。
地区的市场本身不能改变环境，但也无法提供必要的基础设施，要彻底改变其下降的外在形象，因此它很难成为吸引人们的地方？居住和做生意。
多年来在该地区建住宅的，也有一些私人投资者。因为当地政府多年的发展和规划的区域，手头上几乎没有任何有价值的资料和信息，住宅开发商充分认识到，也没有任何在该地区的信息，开发新的住宅投资的回报率，这可能会增加开发商的投资风险。
诸多不利因素，因此，无法走出码头区发展的恶性循环。
4.2.3解决方法
码头区褪色，不仅会影响伦敦的国际大都市形象和国际金融地位，但也造成了严重的社会问题，和保守的地方政府一直未能解决方案加速发展，尽管经济衰退演变成一个长期的情况不能得到解决。
1980年，伦敦政府为了解决这个长期存在的问题，特别是该地区的发展，制定了“地方政府规划和土地法，促进未来的发展奠定了法律基础。<BR / 1981年，当英国政府环境部长及副首相赫塞尔廷勋爵描述的码头区“面积为6000亩的荒地被遗忘的。赫塞尔廷勋爵，力排众议，挺身而出带头，根据政府成立的伦敦码头区开发有限公司，有限公司（LDDC），旨在促进整个重建的码头区的规定吗？ ？22平方公里的136个作品方面，要彻底改变自20世纪60年代以来，该地区的经济衰退的情况。
图4.2-5英国前副首相赫塞尔廷勋爵
在此之前，当地政府已经做了很多的努力，改变落后的地区，但感到无能??为力的进步是非常慢。的LDDC项目公司成立的情况下，唯一正确的选择。新项目由政府全资拥有的公司，利用出售的住宅，工业和商业物业作滚动发展的土地开发收益。为此，项目公司制定明确的发展目标，并给予下列权利：
如果大面积的土地项目开发所需的公共机构，LDDC有权利按照合同约定购买或强制获得的必经之地。为配合这一权利的实现，其他的LDDC发展的新合同，另一方有权提前实施的退休金计划。
手中的起源区政府规划的LDDC审计具体计划仍然是区委，区政府（右）。这种权利的转让是由于低效率的区委，区政府，规划部门太多限制，计划过时，无法满足新形式的发展要求。
项目公司的权利，公共基础设施建设，改造老的基础设施。
保证中央政府资源的直接沟通渠道。
资金有两个来源，一个是输入的中央政府，并通过出售土地获得的其他资金。
尽管中央政府的的LDDC这么大的权利，但权利的行政职能，分配的公屋单位，教育统筹局，医疗管理仍然在当地政府和相关机构。 LDDC可以协助建立各种基金监管，促进地方政府改善这方面的工作。
4.2.4 1981年的基本概况
废弃的土地及楼宇
整个地区60％的土地和水很冷清，没有人会使用大量的工业属性。不是暂时的表面的平均楼价只有25英镑平方米，其商业租金是伦敦的写字楼租金最低的每平方米小于5磅附近的伦敦市和西部11到12磅每平方米相似租金。
1。地区抛弃，空置，使用不当，未利用土地和水
整个码头区陆地表面的水的总公顷空置的建筑物的总比例
877163公顷：59.7％1040公顷193
BR />
码头区交通
改善交通条件，导致码头区和地区，公司的发展，首要的任务是投资最大的一部作品。然而，按照1980年“地方政府规划和土地法，不采取运输的发展作为公司发展的重点指标。交通路况非常差，和蜿蜒的河泰晤士地区作为一个整体被分成成块，但没有一个像样的桥连接区域的道路。的两个主要铁路线是不能直接访问到市中心，乘客转移到地铁到达伦敦市中心或其他地方，整个区域不是一个领导的火车总站的其他部分。总线系统是很老的，是极为稀缺的车辆和行。整个地区只有一个显着的自行车道。
图4.2 -6英国女王在1987年的
区域环境轻轨轻轨开幕剪彩
图4.2-7城市道路
>
然后在图4.2-8照片可以看出，在状态不佳的环境，临泰晤士河河堤已经严重损坏，双方110的历史建筑中，有一半以上的紧急维修。
图4.2-8 1985年码头区改造的低洼地
生活和工作环境，人口迁移，也反映了当地经济下滑，1971年，在1981年项目区48352常住人口，常住人口已经下降到39,429，十年人口减少18.5％。公共住房的数量在该地区的住房占95％，该地区83％的人住在公共住房由政府提供，20％的的整个公共住房的情况非常差，甚至不适合人类居住的区域内的死亡率高于9.2％的平均死亡率在英国，人们声称疾病援助高出20％，30％，需要住在医院接受治疗。学校，医疗中心和其他公共设施陈旧，短缺的中学后教育和体育设施。在20世纪70年代末至20世纪80年代初，该地区几乎没有建设一个新的私人住宅，该地区的整体形象，使一些投资者望而却步。
4.2.5再造码头区
伦敦码头区开发有限公司，有限公司（LDDC ）自1981年起，分三个阶段进行，历时17年，一个22平方公里近似废弃的旧城区，伦敦转化为新的金融，商业和商务区，成为一个新的里程碑，在伦敦和最具活力的地区。以下是几个关键点，显示该公司的主要课程：
城市发展的总体规模是巨大的，巨大的投资，在未来的发展，但许多专业涉及，影响深远，更苛刻的城市综合体，所以它的发展模式和一般的房地产发展是根本不同的，需要有效整合城市资源，业务资源，专业资源，以达到发展效益和社会影响的市政复杂的。城市综合体是一个巨大的工程。
量身定制的百富勤投资咨询有限公司策划研究中心世界各国，特别是近几年，国内城市研究，根据不同的位置在不同的城市，城市特色和历史阶段的复杂从投资和运营的角度来看，可以归结为三个城市综合体开发模式：
（1），“独立”的发展模式
这种模式在早期的工业时代，资本主义的原始积累产生了巨大的财富，一个大财团或政府已经采取市政复杂的建设，以展示他们的实力，最典型的例子：纽约的洛克菲勒中心，在洛克菲勒基金会，法国巴厘岛德防御区所建，始建由法国政府，这种发展模式的特点是单一的投资主体（主要是财团或政府），合作机构（主要是建筑承包商，设计公司），相对应的功能相对简单。
（2）合资企业 - 公共财政资助模式
这种模式一般是改造旧城区的商业中心，一个单一的开发力量相对薄弱，因此政府的优惠政策，公共财政补贴，免息贷款及其他政策在内的一系列合资或合作的老城区的复兴要达到的目的的开发商开发的。这种模式是在上世纪70-80年代，城市综合体的发展。如商务区的日比谷池袋日出业务大街上，新宿西口博物馆“。这种模式的特点是公共和私营部门的合作伙伴关系，各取其利，合作单位是比较小的，功能很强，但不够专业。 BR />
（3），“合作链”的发展模式
要求越来越高，现代城市发展的市级复杂的，它是一个城市功能相结合，是一个典型的房地产没有形成一个广泛的感的城市综合体的建筑形式。强调城市规划，建筑，市政设施，交通的全面发展，更大程度的城市环境，建筑空间有机地结合起来，形成一个连续的，协调的空间。
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图3-17
全面的城市规划，设计，定位，发展，服务，管理是不是一个普通的开发经验能够做的，开发商自有资金，融资渠道，良好的与银行，土地规划，开发的大型项目在各种状态下的物质经验，甚至包括建筑理念的关系是一个挑战。因此，开发的国内市政复杂的，需要更多的“合作链”的发展模式，这是发展模式，以适应未来发展的城市综合体。
如北京，中国的中央广场，第一国际的东莞，深圳市口岸，使用这种发展模式，它的工作方式是一个巨大的项目运营细分阶段的进展情况，然后方面的内容到舞台，每个阶段，每个内容由专业公司来执行，并明确各方在合同中的权利和利益。它必须是由个人执行内容的角度来看，该公司应该是相当出色的，可以说，这样做可以实现整个项目的风险最小化，分散化，将开发利润，营业利润，品牌利润最大化。这种合作方式，虽然较长的初步谈判，但充分体现了集体智慧的战斗中，一旦确定下来，所有合作伙伴公司的利益和风险捆绑在一起，将消除执行的障碍。这种模式来表示，如下图所示：3-18
图由于大型城市综合体的发展，巨额投资，项目融资安排是非常重要的，在项目开发过程中，一旦一个环节的资金链出了问题，后果可能是灾难性的，因此，将有在开始发展的项目融资安排。中国的目前的实际房地产融资渠道为一个单一的，多银行贷款，但资本市场的成熟，在各种融资渠道将逐步提高，包括房地产投资信托基金，海外上市，房地产抵押债券，市政复杂的发展资金瓶颈将得到解决。许多大型外资房地产投资基金开始试探性地进入中国的房地产，如摩根士丹利，ING，AIG在市政复杂的发展可以借鉴房地产基金，共同发展城市的成功经验，从复杂的是，开发者必须考虑的一个重要组成部分。
同时，大部分的城市综合体改造老城区的中心，CBD重大建设项目，城市政府高度重视的社会影响也是不可比较的项目，项目发展如何与政府互动东莞国际成功开发出与当地政府之间的互动与合作是密不可分的，是一个值得关注的问题。
总之，“合作链”的发展模式，不仅关系到各种相关公司之间的密切合作，也包括了与政府的关系，而基金。合作链“的发展模式是最合适的，因为这类产品涉及管理水平比较薄，而且他们必须与质量，经营，运作模式一般情况往往是无法控制的市政复杂的项目。有些公司是第一个采用这种“合作链的发展，无疑是一个大胆的尝试，这种模式可能成为未来的市政复杂的项目，开发新的运行模式。
1 4.1蒙特利尔地下购物商场（地下城，蒙特利尔，1962年 - 至今）
编者按：
蒙特利尔，加拿大的法语城市，被称为北美国人在巴黎说。 ，在加拿大漫长而寒冷的冬季，但上的商业气候在这个大都市的影响。蒙特利尔市从20世纪60年代初，以启动建设的地下商场，经过近4几十年的建设，已建成世界最大，最独特的地下商场，她不仅是公民的蒙特利尔，是加拿大最重要的旅游景点的主要活动。
在国际上，许多大城市的地下商场，然而，只有城市蒙特利尔的地下商场完全建在地下的城市中心。，
地下产权不明确的早期阶段的建设的地下商场，一些法律纠纷，迫使政府采取了一些补救措施。
巨大的地下商场带来了巨大的成功蒙特利尔市，但也带来了无法挽回的损失和问题。随着加??拿大其他主要城市是刚好相反，城市蒙特利尔，地上的财产已经被贬值：因为人的主要活动都转移到地下，造成地面人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年以来城市蒙特利尔地面建设的零售商业建筑，地下几乎不能找到一个从20世纪60年代起，以转让财产。
地下商场的人也带来了其他的问题不能得到解决的地下活动：生活在地面上，人们都习惯于辨别方向的天际线或高几乎完全丧失方向感！建筑物;一旦这个怪物到地面，游客和当地居民，有没有方向感。面对几十公里长的和复杂的地下通道，几乎相同的站，以及商场店面，甚至几十年的当地居民的生活蒙特利尔市，是难以准确确定的基本点，不能确定，他离开了出发的距离或到达目的地的距离。虽然两年地下门面建设，成功地创造出新的东西，即使是在地面或天顶产生巨大的方向标，但远不如感的天际线或高大建筑物的认可，蒙特利尔公民嬉说自己是生活在地下的摩尔鼠标。政府已经尝试了各种方法来解决这个问题，近年来尝试使用高科技手段光电，颜色和气味来区分不同的区域之间也可以考虑使用“蒙特利尔城市建在山坡上，一个窗口，地下建筑的外部空间来安装的优点，以确定方向的天际线（多在数米深的地下建筑物仍然很高，在海平面的新大楼的地下，表面上的建筑物的一部分）。
所有的一切，一个巨大的地下建筑一旦形成，改变了人类的自然习惯，这就要求制造商尽可能充分考虑人与自然的和谐，在建设初期的基本人权习惯。
图4 -1蒙特利尔
4.1.1蒙特利尔的地下商场简介
地下商场通过广泛的地下行人网络连接商场在城市建设的地下商场
最初的想法，但说，这是很简单的，完全没有任何长期的规划和设计。在上个世纪50年代末，城市主干道地铁站，办公楼在地面上要连接到地铁站，有两个开发人员聊天要相互连接，各主要道路两侧的建筑，最简单的方法是修复过街人行天桥。计划报告的市政当局坚决拒绝，因为反对任何有损于城市开发建设的城市天际线。不得已，用地下通道连接的两座建筑物，但建设成本显然远高于地面建筑。开发商预计修建该分店在地下通道，租覆盖的建设成本，从而引起地下商场的原型---地下商店。
1962年后，将有想法的？建设一个城市地下商城，并于1967年完成建设，以为迎接世界博览会的到来，在蒙特利尔举行。
在该地区的地上和地下两层是一条商业街，下面是一个综合性的城市，学校，公园，展览馆，酒店，商场。重点对组合的旧的和新的文化，城市的过程，并强调，在旧的和在新的2文化和两种施工方法。一个建筑，以保持的方式，在原有的文化，另一种新的建筑，如时间的展览馆，博物馆，大学艺术融入新的文化和新的思路，用新的思路在地下城的原始文化的完美结合。
4.1.2的发展思路，找到
地下商场希望达到的CBD地下空间的发展，城市和开发商双赢。注入地下隧道连接的建筑物，维护，监测和责任担保，而不是由开发商建设蒙特利尔市的蒙特利尔政府奖励的方式，占用公共区域，车道许可证，不包括在建筑面积的比例，以及签署的开发协议，包括长期租赁。
</ 4.1.3关键数据指标
道路系统长度约25英里（约40公里）;
每天访问超过50万人;
11700商店，百货公司，餐厅，剧院，电影院，其中约40个剧院，电影院等休闲场所;
4.1.4玛丽城广场（Place Ville Marie酒店的）
玛丽城广场占地的？3公顷，主体市中心区的布局？蒙特利尔，蒙特利尔的商业活动中心。此外，她是第一个连体大型建筑物的地下商场。
图4-2
玛丽市广场，平面呈“+”形，长达183米，塔楼建筑的玻璃钢，是加拿大最高，规模最大的超高层建筑41层以上的基地，很多公司办公室使用，总楼面面积？各楼层的3534平方米上。使用“十”字形的建筑平面，建筑外观看起来直立对称，但也使每层楼的办公空间充满自然光线。
“十”形塔下面有一个宽敞的广场 - “玛丽城市广场，西近巷道布置的一幢15层的带办公室，北部的地下商业中心的安排。步行广场地面覆盖着彩色装饰石材，已经开了四开入地下庭院，并通过广泛的楼梯和地下商业中心取得联系。
广场4层，地铁站的最低水平，2至3层室内停车场900个停车位和技术设备层，顶层是商业中心。玛丽·城市广场的步行通道，商业中心和其他零星的存储组相互关联的地下网络组成的较低的方面。地下行人网络玛丽城广场附近的运气广场和维多利亚广场和中环的巴士站，连成一个整体。
玛丽广场自1964年开幕至今，有80％的办公楼在蒙特利尔市的商场（包括1600店），200家餐厅，45家银行分行，34个电影院，35％的，以及两个大型展馆的地下商场连接。值得一提的是，为了让数米的地下商城多人进入深度，尽可能注意商店各级上下扶梯完全错开对接，增加行人在每一层中的停留时间。
图4-3地下商场
蒙特利尔地下分为4个不同的地区，是最繁忙和最繁荣的麦吉尔/玛丽广场区（麦基尔/地点Ville Marie酒店）城域环网网络，玛丽城市广场和城市的其他地区紧密结合起来，形成三维系统的城市。今天，从四个地区的统计，近50亿人每天穿梭在地下空间的地铁系统。它们链接到的1.7万平方米平方米的办公场所，3800间客房的酒店，1400家以上的三个霍尔。
图4-4
图4-5的地下商场连接地铁图4-6
/> 2。 4.2伦敦码头区改造工程（伦敦码头区,1981-1998）
- 区是超大规模的区域重建项目
编者按：
1981年7月截至1998年3月，近17年伦敦码头区开发有限公司有限公司（LDDC）的面积？22平方公里条的旧海港区是一个大型的市区重建工程。在十几年的时间，整个区域的面貌发生了翻天覆地的变化，不仅吸引了世界各国的目光吸引更多的英国学术界的关注。
伦敦码头区开发有限公司，公司（伦敦码头区开发公司）是一个半官方的市政复杂的开发商，政府于1980年制定，“地方政府规划和土地法”，建立政府主导的性质开发公司。该公司完成了大部分的项目从1994年10月在Docklands，标志着完成个别项目，分阶段撤出该地区。 1998年3月31日，皇家码头项目全面完成，LDDC改造后的码头区撤出，并解散该公司。
伦敦码头区的发展历尽艰辛，但最终非常成功的。如同任何新的区域发展项目，在早期的伦敦码头区也面临着短缺，资金，交通基础设施落后，没有人气，并在该地区的许多其他问题。伦敦码头区开发有限公司，作为牵头企业发展的区域操作，分析和把握的启动项目，也就是，首先提升商业价值的土地在开发区的核心问题。在前期开发资金，集中优势是非常有限的情况下，项目公司，实行土地增值税加入到这个核心，有限的资金投资在主要的交通基础设施为正在进行的项目奠定AA附近的活动奠定了坚实的基础。
图4.2-1 4.2.1历史概况的新码头区全景
，在东部的伦敦路罗德里格斯岛码头，成立于1802年。在随后的120年中，船坞区的工业中心和就业中心在整个伦敦。
30的伦敦码头区发展的鼎盛时期，只有凑雇用的工人就超过3万多名，超过10万的员工凑业务。
1961年至1971年，由于英国制造业和交通运输等行业的下降，整个大伦敦地区超过50万人失业，直接影响这些行业是高度依赖的端口上，运输。同时，进口和出口运输行业也发生了戏剧性的变化。集装箱运输正迅速成为运输行业占主导地位的模式，装卸场所也将搬出的浅水码头和伦敦码头区，数千名码头工人的老码头的逐步关闭，以及相关行业的员工也将失去个就业岗位。 1981年，码头区最后一个老码头，码头的皇家码头也正式宣告结束。的
繁华的繁华的商业和工业中心，淡出生意冷清。在1981年，整个区域？以上20平方公里，只有1,014大企业和小企业，其中70％从事食品，饮料及烟草制品业，只有15.6％的公司还继续从事原金融专业服务行业。 1981年至1983年的2181人，码头整理工作完成的工作，也失业。
伦敦码头区的？22平方公里分为不同地区的，历史码头区的大部分土地是公共的土地。码头区土地状况的地图，显示四种颜色在不同的司法管辖区，并表示在1981年放弃土地和表面涂有颜色的区域。
图4.2-2 1981码头区土地和水的条件下图
图4.2-3老码头水位规模，用于控制货物的船舶通过图4.2 1981 -4。岸边
4.2.2所面临的问题
码头区在短期内，五年来经历了大萧条1978年至19??83年，有12,000个就业机会消失了。当地居民主要由蓝领工人，多年来从来没有过的新技能的培训，并已无法适应社会的发展。
码头区拥有的土地是由当地公共机构，这些机构既没有欲望，也没有重新改造该地区的资本，私人掌握在手中，只有一小部分的土地。公共机构的市场敏感度是非常低的，排斥的态度提供土地。
码头区到处都是废弃的危房，重新开发的一款性价比非常高，增加的不确定因素，从而大大降低了对投资者的吸引力。因此，该地区急需注入的外部因素，以提高开发人员的信心。
该地区大部分当地的基础设施极差，根本无法满足发展的基本要求。多克兰伦敦地区的交通连接，甚至是非常落后的与外部世界的连接，不仅能增加企业的经营成本，但也大大降低了投资回报率。
地区的市场本身不能改变环境，但也无法提供必要的基础设施，要彻底改变其下降的外在形象，因此它很难成为吸引人们的地方？居住和做生意。
多年来在该地区建住宅的，也有一些私人投资者。因为当地政府多年的发展和规划的区域，手头上几乎没有任何有价值的资料和信息，住宅开发商充分认识到，也没有任何在该地区的信息，开发新的住宅投资的回报率，这可能会增加开发商的投资风险。
诸多不利因素，因此，无法走出码头区发展的恶性循环。
4.2.3解决方法
码头区褪色，不仅会影响伦敦的国际大都市形象和国际金融地位，但也造成了严重的社会问题，和保守的地方政府一直未能解决方案加速发展，尽管经济衰退演变成一个长期的情况不能得到解决。
1980年，伦敦政府为了解决这个长期存在的问题，特别是该地区的发展，制定了“地方政府规划和土地法，促进未来的发展奠定了法律基础。<BR / 1981年，当英国政府环境部长及副首相赫塞尔廷勋爵描述的码头区“面积为6000亩的荒地被遗忘的。赫塞尔廷勋爵，力排众议，挺身而出带头，根据政府成立的伦敦码头区开发有限公司，有限公司（LDDC），旨在促进整个重建的码头区的规定吗？ ？22平方公里的136个作品方面，要彻底改变自20世纪60年代以来，该地区的经济衰退的情况。
图4.2-5英国前副首相赫塞尔廷勋爵
在此之前，当地政府已经做了很多的努力，改变落后的地区，但感到无能??为力的进步是非常慢。的LDDC项目公司成立的情况下，唯一正确的选择。新项目由政府全资拥有的公司，利用出售的住宅，工业和商业物业作滚动发展的土地开发收益。为此，项目公司制定明确的发展目标，并给予下列权利：
如果大面积的土地项目开发所需的公共机构，LDDC有权利按照合同约定购买或强制获得的必经之地。为配合这一权利的实现，其他的LDDC发展的新合同，另一方有权提前实施的退休金计划。
手中的起源区政府规划的LDDC审计具体计划仍然是区委，区政府（右）。这种权利的转让是由于低效率的区委，区政府，规划部门太多限制，计划过时，无法满足新形式的发展要求。
项目公司的权利，公共基础设施建设，改造老的基础设施。
保证中央政府资源的直接沟通渠道。
资金有两个来源，一个是输入的中央政府，并通过出售土地获得的其他资金。
尽管中央政府的的LDDC这么大的权利，但权利的行政职能，分配的公屋单位，教育统筹局，医疗管理仍然在当地政府和相关机构。 LDDC可以协助建立各种基金监管，促进地方政府改善这方面的工作。
4.2.4 1981年的基本概况
废弃的土地及楼宇
整个地区60％的土地和水很冷清，没有人会使用大量的工业属性。不是暂时的表面的平均楼价只有25英镑平方米，其商业租金是伦敦的写字楼租金最低的每平方米小于5磅附近的伦敦市和西部11到12磅每平方米相似租金。
1。地区抛弃，空置，使用不当，未利用土地和水
整个码头区陆地表面的水的总公顷空置的建筑物的总比例
877163公顷：59.7％1040公顷193
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码头区交通
改善交通条件，导致码头区和地区，公司的发展，首要的任务是投资最大的一部作品。然而，按照1980年“地方政府规划和土地法，不采取运输的发展作为公司发展的重点指标。交通路况非常差，和蜿蜒的河泰晤士地区作为一个整体被分成成块，但没有一个像样的桥连接区域的道路。的两个主要铁路线是不能直接访问到市中心，乘客转移到地铁到达伦敦市中心或其他地方，整个区域不是一个领导的火车总站的其他部分。总线系统是很老的，是极为稀缺的车辆和行。整个地区只有一个显着的自行车道。
图4.2 -6英国女王在1987年的
区域环境轻轨轻轨开幕剪彩
图4.2-7城市道路
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然后在图4.2-8照片可以看出，在状态不佳的环境，临泰晤士河河堤已经严重损坏，双方110的历史建筑中，有一半以上的紧急维修。
图4.2-8 1985年码头区改造的低洼地
生活和工作环境，人口迁移，也反映了当地经济下滑，1971年，在1981年项目区48352常住人口，常住人口已经下降到39,429，十年人口减少18.5％。公共住房的数量在该地区的住房占95％，该地区83％的人住在公共住房由政府提供，20％的的整个公共住房的情况非常差，甚至不适合人类居住的区域内的死亡率高于9.2％的平均死亡率在英国，人们声称疾病援助高出20％，30％，需要住在医院接受治疗。学校，医疗中心和其他公共设施陈旧，短缺的中学后教育和体育设施。在20世纪70年代末至20世纪80年代初，该地区几乎没有建设一个新的私人住宅，该地区的整体形象，使一些投资者望而却步。
4.2.5再造码头区
伦敦码头区开发有限公司，有限公司（LDDC ）自1981年起，分三个阶段进行，历时17年，一个22平方公里近似废弃的旧城区，伦敦转化为新的金融，商业和商务区，成为一个新的里程碑，在伦敦和最具活力的地区。以下是几个关键点，显示该公司的主要课程：
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