Question

关于二手房买卖，卖家已经接受了卖房定金2万元，但是未签订协议，仅收取了收据。卖家反悔不想卖房了

关于二手房买卖，卖家已经接受了卖房定金2万元，但是未签订协议，仅收取了收据。卖家反悔不想卖房了，同意退回2万定金给买家。但是中介说卖家既然收取了定金，按照行规若反悔的话，需要双倍赔付，也就是赔付4万元。这样的说法合理吗？卖家可否只退回1万给买家？
说错，卖家同意退回2万定金，不是1万。这样可以吗？

Answer 1

定金和订金虽然读音一样，但却有本质区别。

“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

特别提示：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。

根据以上规定：
第一，口头约定也可以视同签定协议，并收取了定（订）金，事实成立；
第二，如果是定金，中介说的说法是对的。

追问

非常感谢您的解答，确实是“定金”，收据上写着：“定金20000元”。但是有两个疑问，
1.在收取定金时，中介并未说明，若卖家不想卖房了，则需要双倍赔付。卖家从未了解过卖房的事情，也不清楚有这样的行规存在。
2.并未签署书面的合同，对违约进行说明。只有一张收据。

以上，卖家可以只退回买家原先给出的两万定金吗？

追答

第一，在收取定金时，中介并未说明，只能说明中介没有尽告知的义务，如果发生诉讼的话，可以将中介作为第三人；房屋买卖属于民事行为，不是说“卖家从未了解过卖房的事情，也不清楚有这样的行规存在”就不受民法通则等相关法律、法规的约束；
第二，因为收据上已经收据上写着：“定金20000元”。尽管没有签合同，一个交钱，一个收钱，双方事实上已经同意，不存在一方强迫、胁迫另一方，是真实意愿的体现，法律重证据。
第三，买卖方可以协商，只要买家同意，卖家可以只退回买家原先给出的两万定金；也可以协商由卖家退回买家原先给出的两万定金再给一定补偿；如果买家不同意，通过诉讼的可能性就比较大。

追问

我看到你的回答中有这么一句：“签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。”但是本次，未有签署合同啊？

另请问，双倍赔付，2万是要赔付4万吗？也就是说还清原来的2万后，还需要赔付4万吗？

追答

第一，虽然未签署合同，而收据已经证明了事实的存在，收据相当于合同，与合同有同等的法律效率；
第二，双倍赔付，也就是说还清原来的2万后，还需要赔付2万。

Answer 2

定金是必须双倍返还的，卖家应该返还4万，

订金可以只退回就行，

这个去了法院也是个败诉。

Answer 3

行规确实是这样，反悔就得双倍赔付的，如果是买家反悔不想买了的话，这两万元订金可以不用退还的