Question

影响房地产市场发展的社会因素？

这是《房地产投资分析》这门课的简答题，可是书上没有答案，请大家帮助！

Answer 1

房地产市场价格水平，既受到上述成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。这些因素包括：1社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候， 房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。2 政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格 政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国政府正通过制定政策法规致 力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。3经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期 时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动4 自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和 地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就 越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。5区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高 昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。6个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现 出来。

Answer 2

房地产市场价格水平，既受到上述成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。这些因素包括：1社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候， 房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。2 政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格 政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国政府正通过制定政策法规致 力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。3经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期 时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动4 自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和 地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就 越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。5区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高 昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。6个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现 出来。

Answer 3

影响房地产市场发展的因素 0点

由于受整体经济萧条的影响，未来数月,房地产市场还可能继续低迷,主要原因是销售尤其是施工的下滑,会产生一定滞后效应。而这些效应结束之后,中国房地产行业将开始反弹。
近期央行已经逐渐放松信贷紧缩,这将首先推动房地产行业的平稳发展。我们坚定地认为,中国房地产行业2009年底将迎来复苏,这也将为全球经济增长提供动力。
第三季度结束之时，更多的坏消息让我们的苦难还没到尽头,绝大多数经济体的通胀还将继续走高;同时,影响重大的中国房地产部门未来几个月也将继续下滑。但令人欣慰的是,近期各级政府不断出台有利于市场平稳发展的措施，使我们逐渐看到了黎明的曙光,在08年年末之前,我坚信金融信贷对房地产产业的影响将发生重大变革,2009年将出现明显缓解:通胀水平会回到合理区间;中国房地产部门也将回到稳步发展轨道之中，此时的房屋价格也将回到合理区间；在这两大积极因素共同推动下,2010年时新兴市场的增长也将重新回到正常发展轨道。为什么整个新兴市场会发生通胀危机呢？当然各国原因各有不同,但它们共同的一点是食物价格飙升。如果剔除食物价格因素,那么石油价格与房地产价格的过快上涨，也是导致通胀危机的重要因素，但是这两种因素反映出来结果要晚于通胀的兴起。那么未来两年世界经济的走势将趋向何方，这到是值得我们更要关注的事情，因为整体经济形势的发展对房地产业将产生重大的影响。
目前来看,中国许多大城市的高端房地产市场,销售量暴跌,价格也一路下滑,最近两个季度更是如此。更糟糕的是,出于对房地产销售的担忧,整个建筑行业都明显下滑,因此也带动了其他相关行业不景气,诸如,钢铁和水泥行业。房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上,而投资将和消费一道构成中国未来几年最重要的增长动力。而且中国房地产复苏对全球经济都很重要。过去几年,中国对国际商品市场的需求和影响力都在与日俱增,房地产部门的贡献最大。那么,中国房地产市场到底会如何呢？我们认为,未来几个月,房地产市场还可能继续低迷,主要原因是世界性的通货膨胀引起的经济危机导致市场的发展受到巨大的打击，但在众多行业内会产生一定滞后效应；从历史数据看来最快结束通货膨胀的时间应该在18-24个月左右，这些效应结束之后,中国房地产行业将开始反弹。
之所以那么自信的阐述出上面的观点，因为这已经不是中国房地产和建筑行业第一次陷入困境了。中国曾经在2002年初和2004年中期先后陷入过房地产低迷期。关键在于,每次危机持续时间都很短。也就是说,中国持续释放人口红利让所谓的地产危机总难以持续特别长的时间。而每次房地产陷入危机,原因总是信贷紧缩，每次当央行因为经济增长需要,放松信贷紧缩时,首先开始增长的又都是房地产部门；从目前形势看来央行已经逐步放松信贷，逐步干预房地产市场的发展，而这种干预一定程度上是想不断振奋市场的信心，从而影响经济的平稳发展。