Question

关于房产买卖的系列问题

本人扬州江都一套房子，唯一的，154平，2004年商业贷款购买，06年的房产证，11年用住房公积金一次结清贷款，现在我想把房子卖掉再买一套小点的房子，请问一下，我再买可以用公积金贷款吗？房子算首套还是二套，如果贷款是否属于二次贷？首付要提高吗？我卖房的手续需要办哪些，要交哪些钱？请教一下各位大神!

Answer 1

你可以继续使用公积金的，但是属于二套，首付是要提高的，具体交易及费用如下
买方咨询
　　买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
签合同
　　卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
办理过户
　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
立契
　　房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
缴纳税费
　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
办理产权转移过户手续
　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
银行贷款
　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
打余款完成交易
　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

注意事项
房屋产权是否明晰
　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
土地情况是否清晰
　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
房屋手续是否齐全
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
福利房屋是否合法
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
物管费用是否拖欠
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
市政规划是否影响
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
单位房屋是否侵权
　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
中介公司是否违规
　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
合同约定是否明确
　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
契税

二手房交易税费
符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以[3]上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
新政下的契税：
普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、
140平米以上或是非普宅：3%、商业房或公司产权：3%
城建税
营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。
个人所得税
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
土地出让金
成本价：城八区内：15.6元/平米 城八区外：12.9元/平米
经转商：10% 按经管理 3%（按成交价）
交易手续费
3元/平方米×建筑面积
合同印花税
房屋成交总额×0.05%
营业税
2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。[4]
非普通住宅5年内：房屋成交总额×5.55% 5年或5年以上：差额 ×5.55% ；
个人所得税： 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%；
非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%；
土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征；
买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×0.3%；
契税是应由买方交纳的，交税比例是： 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
过户费用
（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。（买方承担）
（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。（卖方承担）
（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。（卖方承担）
（4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）（卖方承担）
（5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳（双方承担）
（6）房屋产权登记费：80.00元。（买方承担）
（7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳补充回答：契税=15万元*1%=1500.00元 买方承担营业税=15万元*5,5%=8250.00元 卖[5]方承担土地增值税=15万元*1%=1500.00元 卖方承担所得税：=15万元*1=1500.00元 卖方承担房屋交易手续费=65平方米*6元/平方米=390.00元 买卖双方各承担一半房屋产权登记费=65元。（买方承担）
工本费
80元，共有权证：20元
编辑本段计算方法
买方：
税种
契税
符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
新政下的契税：
普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商业房或公司产权： 3%
印花税
买卖双方各缴纳房价款的0.05%!住宅暂时免征。
营业税
购买时间在5年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5.5%;5年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
新政下的营业税：
营业税：普 宅：五年内：全额的5.5%(5.4%) 五年外：免
非普宅：五年内： 全额的5.5%(5.4%)五年外： 差额的5.5%(5.4%)
城建税
营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。
个人所得税
普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：5年之内， (售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
土地出让金：
成本价: 城八区内：15.6元/平米 城八区外：12.9元/平米
经转商：10% 按经管理 3%(按成交价)
交易手续费率
3元/平方米×建筑面积
合同印花税率
房屋成交总额×0.05%
营业税率
2011年1月27日新通知规定)个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。;[4]
非普通住宅5年内：房屋成交总额×5.55% 5年或5年以上：差额×5.55% ;
个人所得税： 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;
非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%;
土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征;
买卖合同公证费：(买卖合同需要公证时才须缴纳) 房屋成交总额×0.3%;
契税是应由买方交纳的，交税比例是：
1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。
2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
过户费用;
(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担
(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。卖方承担
(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担
(4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担[6]
(5)房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担
(6)房屋产权登记费：80.00元。买方承担(
(7)房屋评估费;按评估额0.5%
编辑本段交易手续
正常过户手续
（一） 交易税费
1.营业税 （税率5.6% 卖方缴纳）
根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点
①购买时间超过5年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。
②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。[4]
2. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。
另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% 。
3.印花税（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。
4.契税（基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
5.测绘费1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）
一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米×实际测绘面积 非住宅10元/平米×实际测绘面积
7.80元 共有权证：20元

Answer 2

先卖掉房子，然后以购买第一套房的方式申请公积金贷款，正常是可以的。详细情况可以咨询楼盘售楼部，他们比公积金中心还了解政策。