Question

思政法律案例分析题、求解答、急急急

骆某（男）与肖某（女）2009年10月1日登记结婚，婚后他们购买了两套房屋，都登记在骆某一人名下，其中一套出租给了赵某居住。2011年6月10日，骆某背着妻子肖某与马某签订了一份《房屋买卖合同》，骆某以24万元的价格将那套出租给赵某的房屋卖给了马某。次日，骆某将身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证以及配偶同意出售证明（肖某的名字是骆某找他人代签的）一并出示给马某审查。马某在不知道骆某背着妻子肖某卖房的情况下，核查所有原件后，交付了房款，双方一同到市房管局办理了产权过户登记。之后，马某要求赵某搬出所租住的房屋，赵某以房屋租期未到为由，拒绝搬出。马某便向法院起诉，要求赵某搬出自己所买的房屋。之后，赵某也向法院起诉，主张骆某与马某的房屋买卖无效，理由是骆某买房前没通知自己，侵犯了自己优先购买该房屋的权利。不久，肖某知道了此事，也向法院起诉，请求法院判决丈夫骆某与马某进行的房屋买卖无效，并判令马某返还房屋，理由是自己与骆某是夫妻关系，房屋是夫妻共同财产，丈夫骆某卖房未经自己同意。
1、马某能否要求赵某搬出自己所买的房屋，为什么？
2、赵某是否有权以骆某出售房屋未提前通知、侵犯自己优先购买权为由主张骆某与马某的房屋买卖无效？为什么？
3、肖某能否以丈夫骆某未经自己同意为由，主张骆某与马某进行的房屋买卖无效？为什么？

Answer 1

　　问题：
　　骆某（男）与肖某（女）2009年10月1日登记结婚，婚后他们购买了两套房屋，都登记在骆某一人名下，其中一套出租给了赵某居住。2011年6月10日，骆某背着妻子肖某与马某签订了一份《房屋买卖合同》，骆某以24万元的价格将那套出租给赵某的房屋卖给了马某。次日，骆某将身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证以及配偶同意出售证明（肖某的名字是骆某找他人代签的）一并出示给马某审查。马某在不知道骆某背着妻子肖某卖房的情况下，核查所有原件后，交付了房款，双方一同到市房管局办理了产权过户登记。之后，马某要求赵某搬出所租住的房屋，赵某以房屋租期未到为由，拒绝搬出。马某便向法院起诉，要求赵某搬出自己所买的房屋。之后，赵某也向法院起诉，主张骆某与马某的房屋买卖无效，理由是骆某买房前没通知自己，侵犯了自己优先购买该房屋的权利。不久，肖某知道了此事，也向法院起诉，请求法院判决丈夫骆某与马某进行的房屋买卖无效，并判令马某返还房屋，理由是自己与骆某是夫妻关系，房屋是夫妻共同财产，丈夫骆某卖房未经自己同意。
　　1、马某能否要求赵某搬出自己所买的房屋，为什么？
　　2、赵某是否有权以骆某出售房屋未提前通知、侵犯自己优先购买权为由主张骆某与马某的房屋买卖无效？为什么？
　　3、肖某能否以丈夫骆某未经自己同意为由，主张骆某与马某进行的房屋买卖无效？为什么？
　　分析：
　　1 不能，因为赵某作为承租人，有权继续使用房屋，所谓买卖不破除租赁。
　　2 这个不能，因为宣告买卖合同无效的话，会损害到善意第三人的合法权利。所以实践中一般是认为承租人有权要求出租人承担违约责任。
　　3 不能。同理，会损害善意第三人利益，且该廖屋买卖合同已经登记，产权已经过户，实践中法院不会判决买卖合同无效的。

Answer 2

1 不能，因为赵某作为承租人，有权继续使用房屋，所谓买卖不破除租赁。
2 这个不能，因为宣告买卖合同无效的话，会损害到善意第三人的合法权利。所以实践中一般是认为承租人有权要求出租人承担违约责任。
3 不能。同理，会损害善意第三人利益，且该廖屋买卖合同已经登记，产权已经过户，实践中法院不会判决买卖合同无效的。

Answer 3

1、不能，买卖不破租赁，房屋租赁合同未到期，不能要求搬出。
2、不能，房屋买卖是房东的权利，赵某无权干涉。
3、不能，房屋买卖形式、程序合法有效，肖某只能向其丈夫要求赔偿自己的那一部分。