Question

什么因素决定房价的涨跌？

如上所述

Answer 1

是什么支撑一个城市房价上涨？

很多情况下是需求大于供给，价格上涨。除了需求以外，还有没有其他原因促使房价上涨呢？

1、预期，相比于价格来讲，预期才是楼市的关键。正所谓买涨不买跌，这种心理已经深深的在购房者的心中打上了烙印。更多时候不是房价不能降，而是不敢降！因此就出现了很多有价无市的房子。

2、地价，都说地是面粉，房子是面包。面粉涨价，面包必然要涨价。但这里面深层次的原因就是，一块儿地出售的楼面价，加上各种税费、资金成本、建安成本和利润，不翻上一倍往外出售，基本上是赔钱的。

3、价值，对于开发商来说，即使房子滞销，房价还在那摆着。这也是整个资产的价值所在。房价下跌，资产价值也相应下跌，对之后的融资会有一定影响。

4、政策，楼盘定价是受政策限价影响的，价格备案后，涨跌是有一定幅度的，并不是说你想跌多少就跌多少，或者想涨多少就涨多少。

总而言之，在目前房屋总量并不稀缺的情况下，房价依然上涨，也就说明房子的定价系统与需求是脱钩的，这远比直接的买与卖要复杂得多。

Answer 2

“国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称通知）”的出台让今年的房地产市场发展更加扑朔迷离，有关房价涨跌的争论喧嚣尘上。

其实，仅仅从“通知”本身来看今年的房价还无法下定论，但至少可以肯定的是，房价不再会像以前那样众口一词——上涨，关于下降的有关言论也将慢慢的站得住脚。

是涨是跌，关键还要看“通知”出台后的执行力度，以下三个因素将决定今年的涨跌：

1、普通商品房能否真的有效供给。这一点虽然不能短期内影响房价，但至少可以从未来房价预期上影响今年的房价，如果今年的大量土地推向市场，必将对未来几年的房地产价格产生深远影响，还有，一旦政府大量推地，土地价格必将有所回调，如去年的地王频出现象将得到有效遏制，一旦地王普现得现象得以控制，关于未来更高房价的预期就此破裂，如此，必将影响投资投机乃至首次置业客户的购买冲动，这样即使短期内供给严重不足，也不会把房价再次推高，至少是使得房价上涨的步伐停下来或略有下降。反之，如果今年的地方政府不能有效增加土地供应，那么，房价上涨的动力依然存在，那么，房价还将上涨，至于涨多涨少要看下面的因素。

2、二套房信贷的利率执行高低。“通知”里面虽然将二套房以家庭为单位提高至40%，但没有明确利率多少，只有模糊的一句“贷款利率严格按照风险定价”。这句话也许就是今年楼价涨跌的关键点，不明确也许就是要看市场反映，一旦房价再次上涨，利率可能就会执行以前基准利率的1.1倍，如果还制止不了房价上涨，利率可能会更高达到1.5倍或者2倍都有可能，从这个意义上来说，未来房价上涨只是强弩之末，虽然不会戛然而止，但终究会在未来几个月或者十几个月停下来。利率提高可以严重打压投资投机客户，虽然现在的40%首付比例不能有效遏制他们继续炒房，但利率的变化将成为他们头上的达摩克利斯之剑，会令他们不再疯狂，一旦利率提高到一定程度，投资投机客户可能就会清场，那么剩余下来的首次置业客户面对高高的房价也会停下来，如此房价上涨的动力也就消除，可以这么说，如果说房价还将上涨，只要这个利率是不断提高的，那么房价的涨幅就会慢慢变小，最终停下来，反之，如果利率之说只是唬人之说，最后被各大银行化为无形或在执行中大打折扣，也许，房价还将慢慢上涨，最后滞涨，但在短期内降下来却是不可能了！

3、关于销售办法的管理是否能有效落实。“通知”里面对于今后商品房销售办法：“要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”这一点对于那些捂盘惜售的开发商无异于暴风骤雨，如果地方政府严格执行，必将对今年的房价产生重大影响，很多地方的房价就会回归理性，至少疯狂上涨的势头能够给予遏制。但在这条政策里面有一句“要结合当地实情”，这就为这条极具杀伤力的政策执行留下来“祸根”，或许这条政策最后也将不了了之，那样，这条政策也就对房价涨跌影响不了了！

至于“通知”里面的保障性住房安居工程，只是一句政治口号罢了，即使2012年1540万户低收入住房困难家庭的住房问题真的解决了，对今年的房地产价格也没有任何影响！还有其他的，如防范境外热钱炒房以及整顿房地产市场秩序等，都对房价影响不太大，因为这些是政府的基本职责，必须要做的，没有弹性可言！

由于政策落实需要两到三个月的时间，具体细则还需要进一步出台，真正的执行效果需要到春节后才能显现，至于房价是涨是跌，不妨让我们严密关注以上几个因素，特别是前三个因素的执行状况，在执行细则没有还出来之前，任何目的买房行为都是一种赌博行为，切记！

Answer 3

广告，广告效应，政策。
广告费和广告效应。过去广告成本高，最好的时电视，现在是网络，随便制作一个网页，上传一些房价上涨的数据，就可以涨了。
最主要的原因的是政府对开发商的松弛管理。大家应该清楚的认识到这一点。
针对房地产开发商：
1拿到地，不能在两年内开发的收回。
2在当前建设水平下，无特殊原因，在建设期内不能按时完工的，根据建设规划量和已完成量和已用时间估计完成时间，从已完成的建设房屋中（从一层开始），逐层的作为逾期惩罚。
3建成后，限定4年内作为无税出售期，逾期按照剩余房屋面积×当月当地市价收取税款。
针对个人：
4针对个人，超出国家规定的房产，将其他房产按当地当月市价（超出6000块收入标准的税额收取）
5针对宾馆和可住宿饭店，按照当年当地折算价收取税款。
6对监察，税务收取等的工作人员发以丰厚的奖励。将国家最新最牛的监察体制用起来。
我就不行这样政府都压不下来房价。国家会缺钱。

Answer 4

当前房价的涨落主要因素是用地价格及市场需求,新的用地价格上涨,必然带动房价上涨.市场供应短缺也是产生房价升高的因素.

Answer 5

国家政府调控决定，说得直白点就是，既得利益大集团和有权者决定。反正不是市场和价值规律决定。