如何在澳洲买房子？
根据澳洲《1975 年外国收购与兼并法》该法案第五条定义限制，外籍人士在澳洲只可以买全新住宅。
1、外籍人士的定义
澳洲政府对于“外籍人士”理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。
澳洲《1975 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益，该法案第五条定义“外籍人士”为：非澳洲常住居民的自然人。
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司，由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司。
由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人。
或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。
2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅
非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。
澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。
澳洲买房流程如下：
1、选定房产
在选定了信任的房产中介之后，买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产，将“小定”订金支付给开发商的信托账户，申请保留该房产。
“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。
2、冷静期
在支付“小定”之后，买家可以得到非常人性化的一周冷静期，认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买，开发商则需要无条件退还小定订金；如果买家决定继续购买，则进行到购买流程的第三步，签订合同。
同时，澳洲政府规定买卖双方均有代表律师，买家在此时需要选定购房律师，买卖双方将各自承担己方律师费。
3、海外买家购房申请
由于买家并非澳洲公民或永久居民，买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board，中文译名为外国投资审批委员会，FIRB的审核一般由律师陪同完成。
4、签订合同
开发商在收到“小定”之后会准备购房合同，交给开发商的代表律师审核，审核过的合同将交到买方代表律师手中，由买方律师为买家逐条解释，买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外，则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚（买家可保留合同副本），开发商在合同上签字后发还给客户。
5、支付首付
在签订好合同之后，买家需要在合同规定期限内（一般是两周）支付购房全款的10%作为首付，首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户，受到澳洲政府监管。
这笔钱将安全地储蓄在该账户中，可以获得利息，直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。
6、缴纳印花税
各州的印花税税率各不相同，具体数额由律师核算。
新州法律规定，对于海外买家来说，房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付，如果交割日期在三个月之内，则印花税需在交割之前完成缴付。
与当地买家相比，海外买家在澳洲买房时，在印花税这块还需缴纳的额外的税费，具体数额各州都有不同的标准，例如在新南威尔士州，自2016年7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%。
为此，海外买家在维多利亚州买房时需支付的印花税最高可达12.5%（7+5.5）。 具体各州的缴纳标准，如需详情可以向居外网进行单独提问。
7、房屋施工
如果买家购买的是楼花，在开发商建造期间，买家不需要支付任何费用。
8、办理贷款
在房屋交割前的三个月，买家律师会通知买家房屋即将竣工，如果需要贷款，买家需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，申请贷款。如果买家购买的是现房，建议咨询律师，提前准备贷款。
9、交割前验房
在房屋建造完成后，开发商会邀请楼花买家或代表前去验房，买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求，保障自己的权益。
10、交割
在房屋交割前，买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天，买家拿到新房钥匙，支付购房尾款的全额，尾款将转入开发商代表律师的信托账户，然后转交给开发商，完成交割。如果买家有贷款的话，买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。
扩展资料：
第一、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资
一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。
而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对 于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。
第二、澳大利亚自然环境的安全性
2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损 失。
与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾 (Phillip Bay)，所以不会有海啸威胁之虞。
第三、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势
从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气;美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。
根据国际货币基金组织(IMF)的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。
而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。资源性大国的特点是其中最重要的一点。
尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。
其中有三个国家都在亚洲，而且都是资源进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。
第四、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定
比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。
大家想必都知道2011年初利比亚动乱加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和政府对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。
第五、澳大利亚有着得天独厚的生活环境
目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。
而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。
参考资料来源：人民网-澳洲有什么好，中国人都去那买房？
澳大利亚房产凭借其成本低、增值快等独特优势深得海外买家的青睐。
一，澳洲买房需要的条件：
1、买卖双方（卖方如果结了婚，必须夫妻双方都到）持买卖协议、双方《身份证》（卖方夫妻双方都要，还要户口本）、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续；并申报交易价格。
2、房地产交易管理部门根据需要（实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的），要求对交易的房地产进行价格评估。
3、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税（根据情况有优惠政策），任任何买卖双方（也可以在合同或协议中约定一方）到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费。
4、等待领《房屋所有权证》。
5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》。
扩展资料：
根据澳洲所购房产的价格位置区域不同、所交纳的税费也不尽相同。海外房产专家介绍关于澳洲购房房款以外的附加费用，受购房目的（或自住）、贷款比例、所购房价所影响，大致在总房款的6%左右，例如悉尼印花税3%左右。
澳大利亚买家感到遗憾的是，他们与很高的地方税收和收费有很大关系。许多人听说澳大利亚的住房是永久性的财产，感觉特别好，但他们不知道澳大利亚的房产需要在购买后每年纳税，而且税收也特别高。澳大利亚物业税也称为印花税，是每年向物业支付的税款。它的收取率是房子总价值的5%，这房子价值100万，每年需要支付5万印花税。
除了印花税外，物业管理费也是养房的重要费用，每年都要支付。除澳大利亚的独立物业管理费外，公寓和联排别墅还有物业管理费。房屋面积越大，社区规模越大。设施越豪华，物业管理费越高。大部分房屋的年度物业管理费约为4000元。有些健身房和游泳池的社区也会有更高的成本。
参考资料：百度百科-房产证
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下面为你简单介绍一下在澳洲买房的流程及政策。
Step 1 海外人士在澳洲买房的政策
1、买家申请好FIRB就可以购买房子。
2、必须向FIRB表明你打算购买的住宅物业类型，可以同时申请购买多于一间住宅物业。临时居民（Temporary Resident）只可以购买一套二手房作自己的主要居所，但若果是购买空置的新建住宅，或者是购买二手房作重建，数量则不受限制。
所谓的临时居民，指任何人士持有临时签证，获准在澳洲连续逗留12个月；或者是持有过桥签证，同时已提出永久居留的申请。
3、海外人士只能买新房，也就是全新房子或期房楼花(工业和商业地产无此限制)，也可以申请购买空地（12个月之内必须进行开发建设）。
4、无长期居住证明的海外买家。
根据澳洲法律规定，澳洲常住居民（PR）与外国人（如非PR的中国公民）是可以联名购房的。需要注意以下几点：
联名方式可分为共同共有与按份共有；
FIRB申请费5000澳币不会因为外国人的购房份额减少而减少；
若需要贷款，则外国人的贷款部分有可能会收到很大的限制；
海外买家额外印花税仍然适用于外国人；
首次置业补贴与印花税减免仍然适用于PR。
Step 2 关于FIRB
1、什么是FIRB?
FIRB，全称Foreign Investment Review Board，即澳大利亚外国投资审查委员会。按照目前的规定海外人士要在澳洲买房的话一定要获得FIRB的批准。假如发展商事前已获准把住宅单位售于外籍人士，这意味着你毋须再提出申请。另外，如果你是计划购买1999年9月之前被界定为综合旅游度假村之内的住宅房地产，也可获豁免申请。
2、什么是海外人士?
所谓海外人士，即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的所有其他人士，包括持有澳洲临时签证的临时居民在内（通常为持有超过12个月有效签证的居民，包括163，188，457及学生签证等）。
3、FIRB审批的申请周期是多久？
审批周期通常为30天法定期限，即从申请递交并且支付申请费后的30天内，审批人员会完成审批。另还有10天时间可以将决定通知申请人。整体审批周期就长达40天之久，此外特殊情况下或者申请较为复杂的情况下，审批周期还可能延长。
Step 3 澳洲房地产的产权是？
除堪培拉首都地区和少数特定地区是99年产权外，大部分地区都是永久产权，可以世代相传。
Step 4 海外人士能贷款吗？能贷多少？
部分银行可以提供贷款，有些楼盘开发商也可直接提供贷款。
1、现在澳洲四大银行多不对海外人士开放贷款，但是少数银行可以贷款，比如汇丰银行、新加坡大华银行等；而有的楼盘开发商可以提供贷款；另外还有的broker（贷款经纪人）会帮你申请除银行外的金融机构的贷款。
2、海外人士可以贷到最多70-80%的贷款，一般70%比较普遍。因此，你可能会在交房前再补20%的首付。
3、贷款利率在4-5%之间，海外人士会高一点，银行外的金融机构会更高，你的broker会帮你处理。
4、申请澳洲买房贷款的条件
非澳洲居民不需要来到澳大利亚办理贷款，房屋贷款一般被归类为投资贷款，这是因为买家通常无法长期居住。申请澳洲买房贷款要满足下列条件：
Ⅰ 年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明；
Ⅱ 有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力；同意以所购的房产作为抵押物；
Ⅳ 已与开发商签订了房地产买卖合同。
5、需要的手续有：
海外收入证明；
本人的护照及身份证复印件；
提供有支付10%的能力的证明，比如已经开好的10%银行本票。
Step 5 汇款方式及出售？
买方律师会同开发商的律师取得联系，将购房资金转到由澳洲政府监管的trust account信托账户，资金将保存在买方名下，一直到房屋成交后才转到开发商的银行账户。整个资金的运作过程都是在银行间进行，并且都是存在买方自己的名下。
每个中国公民凭个人身份证每年只能汇出境外$50,000美金，可以一次性汇出。假设你要汇出境外$200,000美金, 夫妇俩可各汇出$50,000,共$100,000，而其余的$100,000可通过你的亲友名义来汇到你在国外的账户。如果是从境外汇入资金, 则没有任何限制。
Step 6 澳洲有没有学区房？
澳洲有学区房，大多数新楼盘海外人士可以购买。
学区房是指家庭住址（包含购房和租房）在这个区域内的具备澳洲身份的孩子能免费入读的好的公立学校，私校一般不包含在内。公立学校中的精英中学像国内的重点中学，但不是就近入读，需要考上才能入读。学区房如果是新盘，海外人士大多是可以买的，除非开发商特别申明不开放给海外人士。
Step 7 澳洲主要房屋的类型
House：带地的独立别墅，就是国内说的别墅。永久产权，世代继承。在澳洲购买房地产后，土地上至天空800米，下至地下800米都属于个人永远拥有的，既使地下发现金矿的话，也属于个人资产。
Duplex：也是house的一种，但是两家人共用一块土地，房屋共有一堵墙。
Townhouse：在国内叫联排别墅，几栋或十几栋别墅连在一起，共用一片土地。这个需要交strata（物管费）。
Unit：有点类似于国内的低层公寓，一般只有3层，没电梯，一般比较旧的房子才有。
Apartment：4层以上公寓，有电梯，要交strata（物管费）。
Step 8 澳洲买房如何选择户型和朝向？
澳洲地处南半球，与中国所处北半球正好相反，所以澳洲最好的方位是坐南朝北，朝北的户型能接受到最好的阳光和最佳的采光，所以朝北的户型一般要贵一点。另外就是朝东，朝东是悉尼的海岸线，特别是海景房朝东较好。
但也要看一个楼盘的具体情况，如果朝北或朝东正好有遮挡，或面临主街和火车线，那就噪音较大；而朝西、朝南的房子是静街，或正好面对公园，视野极佳，那么肯定朝西朝南的房子更好。
另外，澳洲一些楼盘旁边会有墓地，这个很正常。墓地也叫纪念公园，在当地人心中是代表他们情感、记忆、精神的东西，是他们文化的一部分。在澳洲买房要入乡随俗，不要那么在意墓地的问题。
Step 9 澳洲买房有房产税吗？有哪些？
澳洲买房除房款和银行利率之外，还需要交纳一些税费：
1、FIRB（foreigninvestment review board）海外人士投资申请费（具体标准上文已写）。
2、印花税（stamp duty）：每个州都不一样。就新南威尔士州而言，本土人士收取4-5%，2017年7月1日起海外人士加收8%，本地人士在签订合同的15个月内交付，海外人士在签订合同的90天内交，而维多利亚州需要加7%。
3、土地税（land tax）：土地税每年都需要交，本土人士自住房免征。海外人士购买house，地税会稍高一点；如果购买公寓，由于是所有业主共同拥有土地，所以分担到每位业主头上很少，几乎可以忽略不计。自2017年7月1日起海外投资者每年缴纳的土地税从0.75%增长到2%。
4、物业管理费（strata fee）：公寓、townhouse等需要交物管费，带土地的独立house不需要交物管费。每个楼盘不一样，大约每季度几百澳元。
5、市政费（council rate）：不同的楼盘不一样，一般每年大约要交$1000—$1200，但有时开发商会提供。
6、污水费（Water rate）：每年$600-800，但有时会开发商提供。
7、律师费：一般$1000左右。
8、其他杂费：购房时房屋交割、贷款等的杂费，一次性支付，很少，可以忽略不计。
Step 10 海外人士在澳购房流程
1、交EOI（express of interest），中国叫购房意向金，一般交$5000，可以保留意向房源和购房资格。如果最终交易不成功，EOI可以全额退还。
2、中介让开发商的律师（卖家律师）出合同，一般在一周内。同时，如果客户有自己的律师，可以用自己的律师，如果没有，中介帮顾客找一个负责任的律师（买家律师）。
一些house&land的项目，即买一块土地，在上面找建筑商自建房屋。这种有2个合同，一个是土地合同，一个是建筑合同。
3、买家律师拿到合同后会跟顾客直接通电话解释合同，买家律师会审阅合同条款，并向买家解释其中的风险、责任与义务，同时与卖家律师进行协商。
4、海外买家认可后，律师会先 Email 合同扫描件给顾客。顾客签字后，把签字页先扫描后 Email 给自己律师。签字页的原件再由顾客以快递方式寄给律师。或者买家事先可以通过设立一份授权委托书，委托自己在澳大利亚的代理人代表自己签署购房合同。
5、签字的同时，买家需要把 10% （各个楼盘会有所不同）的房子首付款汇至卖家指定的受澳洲政府监管的trust fund信托账户（可以是买家律师，卖家律师，中介或开发商的信托账户）。
6、买家律师接着把签好字的合同快递给卖家律师。卖家律师收到合同和首付后，就去完成最后的合同交换。这就完成了交易，但是因为是楼花，还有后续工作要做。
7、在房子快造好的时候，一般提前 3 至 6 个月，卖方会通知买方，并推荐合适的broker（贷款经纪人），买方也可以知己寻找broker，这样，买方就有足够的时间去申请贷款。贷款额度一般是 70%至 80%。
8、房子竣工并拿到居住证书，买家自己或委托房产中介去验房。卖方最后就确定交割日期，买方需在当天交付 90% - 80% 余额（包含银行贷款 70%至 80%）。
澳洲购房合同中的“冷静期”
在澳大利亚，房产合约在签订之前会有一段时间的法定冷静期，给予投资者额外的时间做决定。
法定冷静期：由各法案赋予的，一旦与卖家签订购买住宅房屋合同，即合同生效后，就会自动产生冷静期，无需额外注明。新南威尔士州冷静期为5个工作日，维多利亚州为3个工作日。
反悔权：相比起在冷静期外违约终止合同损失房价的10%加上额外赔偿，如果在冷静期内取消合同的话，只需要支付给卖家相对较少的一笔赔偿款项。新南威尔士州取消合同赔偿金为房价0.25%，维多利亚州为房价的0.2%。
澳洲的购房手续均由律师来履行完成，澳大利亚的置业律师通过近10年的时间拿到律师牌照，澳洲政府每年会要求注册律师购买保险，每个律师都拥有由政府监管的信托账户。因此在购房前最好找专业律师来审核购房合同，办理查楼收楼等买卖交易手续；透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。另外，澳洲的其购房贷款流程也与国内完全不同，为了保证买家的利益，政府和监管部门已经设下了道道保障措施，应该说，澳洲的房地产业的规范、法律、管理和市场均比中国要成熟和完善得多。
一个人们频繁问到的问题是，如果购置期房，而销售方不能按时交房，我所支付的首付款会出现什么情况。许多人按照国内的操作模式误以为销售方在建设期间会使用买家的首付款。而事实上不是这样----真实情况是所有的首付款均保存在律师的信托账户(律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的，这个信托账户由政府监管，万无一失)中。这笔款项，不经您的允许，开发商不得擅自挪用，当然，作为首付款，没有开发商的允许，您也不得随意去用。如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约，则所有的首付款会全额退还给购买者。这就向您提供了更大的保障，防止您首付款的损失。所以您不用担心开发商捐款逃跑，或者烂尾楼的风险，虽然这种事情在澳大利亚百年难遇。
如果你是在澳洲买期房的话，首付一般是20%-30%，签约时你只要付总价的10%，但这笔款项并不是给开发商的，而是直接打到政府和双方律师共同监管的信托账户，而且这个账户里面是有利息的，相当于是一个定期存款。然后你可以不用去管了，等1年后交房前再办理贷款，而待房屋验收通过后，买家再支付剩余的首付部分及通知银行支付贷款部分，也就是说开发商只有在交房验收通过后方可获得钱款。对于买方来说无疑是最大的好处，更是一种权益的保障。这样的好处大家都很容易理解，第一如果开发商中途倒闭或破产，政府会连同10%的利息返还给客户，安全性极高；第二房屋在建过程中对买家不存在利息成本，而不像国内买房那样，签约后房子尚在建时即开始还贷，大大增加了广大普通买家的成本和压力。例如：买家所付的10%首期，先存入买家律师的信托户口，发展商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证等全部办理完毕。买家律师确认无误才通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。因此，如果发展商不按期合格交楼，一分钱也收不到；而买家也可要求索回首期付款及利息。
